عقد رهن چیست؟

از جمله مهم‌ترین مواردی که در قانون مدنی به آن پرداخته شده است، می‌توان به عقد یا قرارداد اشاره کرد. قراردادها، بخش زیادی از مواد این قانون را به خود اختصاص داده و از اهمیت بالایی برخوردار هستند. بر اساس قانون مدنی، عقد، به معنای توافق یک یا چند نفر بر انجام دادن یک موضوع است که به موجب این توافق، نسبت به یکدیگر متعهد می‌شوند. عقود از جهات مختلف، تقسیم‌بندی شده و یکی از مهم‌ترین آن‌ها، عقد معین و نامعین است. بر اساس قانون، عقد معین، دارای نام و عنوان مشخص و قواعد و تشریفات اختصاصی است که در جامعه بسیار پرکاربرد بوده و رواج دارد. از جمله عقود معین می‌توان به عقد رهن، عقد اجاره و عقد بیع اشاره کرد. در این میان، عقد رهن، یکی از عقودی است که اغلب ما، نام آن‌را شنیده یا به کمک آن، ملکی را معامله کرده‌ایم. در ادامه، با این نوع از قرارداد و قواعد آن بیشتر آشنا می‌شویم. با ما همراه باشید.

رهن

در لغت، رهن، به معنای ثبات و دوام است و گاهی نیز به معنای حبس و بازداشت نیز استفاده می‌شود؛ اما در مسایل حقوقی، رهن، یک نوع قرارداد است که به وسیله آن، وثیقه‌ای مالی برای پرداخت دین قرار می‌گیرد.

تعریف عقد رهن

در قانون مدنی، از مواد 771 تا 794، به مبحث عقد رهن و قواعد آن اختصاص داده شده که گواهی بر اهمیت این موضوع است. در ماده 771 قانون مدنی و در تعریف عقد رهن، چنین آمده است: «رهن، عقدی است که به موجب آن، مدیون(بدهکار)، مالی را برای وثیقه به داین(طلبکار) می‌دهد.

رهن‌دهنده را “راهن” و رهن‌گیرنده را “مرتهن” می‌گویند.» همچنین، به مالی که به عنوان وثیقه قرار داده شده است، “مال مرهونه” یا “رهینه” گویند. بنابراین عقد یا قرارداد رهن، پیمانی است بین طلبکار و بدهکار که در صورت رعایت کردن تمام و کمال قواعد آن، به لحاظ حقوقی صحیح خواهد بود. بر اساس این قانون، اگر شخص مدیون(بدهکار)، بدهی خود را طبق قرارداد با فرد طلبکار پرداخت نکند، شخص داین(طلبکار) می‌تواند طلب خود را از طریق فروش آن وثیقه(اموال قابل فروش که توقیف نباشند) وصول کند. این نوع عقد رهن با عقد رهن و اجاره خانه متفاوت است که در نمونه قرارداد عقد رهن خانه به طور کامل به بررسی آن پرداخته‌ایم.

اوصاف عقد رهن

همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردیم، بر اساس ماده 771 قانون مدنی، عقد رهن دارای شرایط وتشریفات مشخصی است که در صورت رعایت همه موارد آن، به لحاظ حقوقی تایید می‌شود. از جمله خصوصیات این قرارداد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1.      رهن، از عقود عینی است:

بر اساس ماده 772 قانون مدنی: «مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می‌گردد، داده شود، ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.» همان‌طور که در تعریف عقود عینی مانند عقد رهن آمده است، شرط صحت این نوع قراردادها، علاوه بر ایجاب و قبول، قبض مال مرهون به مرتهن است. در صورتی که مال مرهون به قبض مرتهن در نیاید، عقدی صورت نمی‌گیرد.

2.      رهن، از عقود تبعی است:

براساس ماده 771 قانون مدنی و تعریف عقد رهن، حقی که فرد طلبکار(داین) نسبت به مورد رهن دارد، حق تبعی است. به این معنا که پیش از انعقاد قرارداد رهن، باید دینی وجود داشته باشد که به سبب آن، مالی به عنوان وثیقه قرار داده شود. در نتیجه، رهن گرفتن برای دین در آینده امکان‌پذیر نیست.

3.      رهن، از جانب راهن لازم و از سوی مرتهن جایز است:

در ماده 787 قانون مدنی آمده است: « عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می‌تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن ‌نمی‌تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.» بنابراین، فسخ قرارداد تنها از سوی مرتهن امکان‌پذیر است.

تجزیه ناپذیری رهن

قرارداد یا عقد رهن، تجزیه‌ناپذیر است. بدین معنا که وقتی مالی به عنوان وثیقه قرار گیرد، تا زمانی که تمام طلب توسط راهن پرداخت نشود، وثیقه(مال مرهون) آزاد نمی‌گردد؛ زیرا تمام مال مرهون، جزو دین محسوب می‌شود. بر این اساس در ماده 783 قانون مدنی آمده است: « اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن می‌تواند تمام آن را تا تأدیه کامل دین نگه دارد‌ مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقررشده باشد.» در نتیجه، با پرداخت بخشی از دین، جزئی از مال، آزاد نمی‌شود. البته این موضوع، با توافق طرفین، قابل تغییر است؛ راهن و مرتهن می‌توانند با یکدیگر شرط کنند که در صورت پرداخت بخشی از دین، به همان میزان، قسمتی از مال مرهون آزاد گردد.

شرایط مال مرهون

مال مرهون یا رهینه، به مالی گفته می‌شود که در قرارداد به عنوان وثیقه قرار داده می‌شود. این مال مانند سایر اموالی که مورد معامله قرار می‌گیرند دارای ویژگی‌هایی است که در صورت عدم وجود آن‌ها، عقد رهن منعقد نمی‌شود.

قابل نقل و انتقال بودن مال مرهون

به لحاظ حقوقی، مال مورد رهن، باید قابل نقل و انتقال باشد؛ زیرا یکی از ارکان صحت عقد رهن، قبض مال مرهون است. بر اساس ماده 773 قانون مدنی: «هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی‌ تواند مورد رهن واقع شود.» شخص رهن‌گیرنده باید مطمئن شود که طلب او پرداخت می‌شود و می‌تواند در صورت عدم تادیه دین از سوی راهن، مال مرهون را به جای طلب خود وصول کند. در نتیجه زمانی که رهینه(مالی که وثیقه گذاشته شده است) قابلیت نقل و انتقال نداشته باشد، این عقد صورت نمی‌گیرد. لازم به ذکر است اموال عمومی و موقوفه را نمی‌توان به عنوان مال مرهون در عقد رهن قرار داد.

در بعضی موارد، مالی که ذاتا قابلیت فروش دارد اما برای مدتی خاص، قابلیت نقل و انتقال آن به موجب مقررات ممنوع شده است را می‌توان به رهن گذاشت. به طور مثال، رهن دادن خودروهای خارجی که به دستور دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت، به مدت 2 سال، ممنوعیت خرید و فروش دارند، امکان‌پذیر است.

معلوم و معین بودن مال مرهون

در ماده 774 قانون مدنی مقرر شده است که: «مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.» بدین معنا که، مال مورد رهن یا رهینه، باید عین معین باشد(مانند خانه یا ماشین) و راهن و مرتهن باید بدانند کدام مال، به عنوان وثیقه قرار داده شده است. به طور مثال، صاحب‌خانه، نمی‌تواند صرفا منافع خانه را به رهن بگذارد و یا شخص راهن، طلبی را که از دیگری دارد، به عنوان رهن قرار دهد؛ بنابراین در صورت مشخص نبودن مال مرهون، عقد رهن باطل است.

رهن فضولی

ممکن است شخصی، بدون اینکه مالک مالی باشد یا از طرف صاحب آن، نمایندگی یا وکالت داشته باشد، نسبت به آن مال، اقدام حقوقی مانند فروش، رهن و … انجام دهد؛ این امر، معامله فضولی نام دارد و صحت آن، مشروط به تنفیذ مالک آن است. لازم به ذکر است، مالی که حق انتفاع آن(حقی که به موجب آن شخص می‌تواند تنها از منافع آن بهره‌برداری کند و حق مالکیت ندارد) به طور موقت واگذار شده را می‌توان رهن داد؛ به دلیل اینکه حق داشتن در منافع، تداخلی با رهن ندارد.

شرط منع مرتهن از فروش عین مرهونه

یکی از شروط مهم در عقد رهن، شرط وکالت در فروش مال مرهون است که قانون‌گذار در ماده 777 قانون مدنی، اینگونه مقرر کرده است: «در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده، ممکن است راهن، مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر، راهن، قرض خود را ادا ننموده‌، مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن، طلب خود را استیفا کند و نیز ممکن است، قرارداد وکالت مزبور، بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن ‌است که وکالت، به شخص ثالث داده شود.» در نتیجه، راهن و مرتهن می‌توانند با یکدیگر توافق کنند در صورتی که راهن، طلب خود را نپردازد، مرتهن بتواند مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را بردارد. بر اساس ماده 778 قانون مدنی: «اگر شرط شده باشد که مرتهن، حق فروش عین مرهونه را ندارد، باطل است.» بنابراین شرط منع مرتهن از فروش عین مرهونه شرطی باطل است و نمی‌توان آن‌را در عقد رهن درج کرد.

حق تقدم مرتهن بر عین مرهونه

بر اساس شرایطی که برای عقد رهن در نظر گرفته شده است، مرتهن نسبت به رهن، حق عینی داشته که بر حق دینی تقدم دارد. درباره این موضوع در ماده ۷۸۰ قانون مدنی مقرر شده است: «برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.» همچنین در ماده ۷۸۱ قانون مدنی، آمده است: «اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود، مازاد مال مالک آن است و اگر بر عکس حاصل فروش کمتر باشد، مرتهن باید‌ برای نقیصه به راهن رجوع کند.» بر اساس ماده 782 قانون مدنی: «در مورد قسمت اخیر ماده قبل، اگر راهن مفلس شده باشد مرتهن با غرماء(سایر طلبکاران) شریک می‌شود.» در این میان، مرتهن، بر سایر طلبکاران تقدم دارد.

ثمره و منافع حاصل در رهن

در برخی موارد، مال مرهونه زمانی که به رهن داده می‌شود، ثمره و منافع بسیاری خواهد داشت؛ اما در این صورت، ثمره رهن و زیادتی که حاصل شده است، متعلق به چه کسی است؟ ماده 786 قانون مدنی پاسخ این سوال را اینگونه مقرر می‌دارد: « ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود، در صورتی که متصل باشد، جزو رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد، متعلق به راهن است، مگر اینکه ضمن عقد، بین طرفین، ترتیب دیگری مقرر شده باشد.» همان‌طور که گفتیم، مال مرهون، ملک راهن محسوب شده و به تبع بر منافع حاصل از آن نیز مالکیت خواهد داشت.

سخن پایانی

در این مقاله، به بررسی عقد رهن، شرایط و مواد مرتبط با آن در قانون مدنی پرداختیم. عقد رهن، از عقود عینی و معین است که در جامعه بسیار رواج دارد و دارای تشریفات مخصوص است. به همین دلیل، تنها در صورتی به لحاظ حقوقی مورد تایید است که به طور تمام و کمال، این قوانین و قواعد در آن رعایت شده باشد. همان‌طور که می‌دانید، مسایل حقوقی دارای پیچیدگی‌های بسیار است و نیاز به دانش و تخصص بالایی دارد. بنابراین بهتر است برای دستیابی به نتیجه‌ای بهتر، از مشاوران و متخصصان حقوقی کمک بگیرید. مشاوران مجرب و متخصص مجموعه کارمنتو، آماده پاسخگویی و حل مشکلات شما در زمینه‌های مختلف هستند. لذا می‌توانید به صورت آنلاین و یا از طریق تماس تلفنی با آن‌ها در ارتباط باشید.