مالیات، هزینه اجتماعی اجباری است که توسط دولت از مردم دریافت شده و صرف بهسازی و نوسازی مجدد پروژه‌های شهرسازی می‌شود. این منبع درآمدی دولت، به دو روش مستقیم و غیرمستقیم از افراد دریافت می‌شود. هرکدام از مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. از انواع متعدد مالیات مستقیم می‌توان مالیات بر دارایی را نام برد. این مالیات به اموال اشخاص از قبیل منزل، ماشین و …، تعلق می‌گیرد. مالیات نقل و انتقال املاک نیز یکی از انواع مالیات بر دارایی است.
این مالیات پس از واگذاری کلیه حقوق مربوط به ملک، توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی پرداخت می‌شود. البته پیش از پرداخت مالیات، معافیت‌های تعیین شده که در قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده است از آن کسر می‌شود. از اقسام مالیات بر ملک می‌توان به مالیات خانه‌های لوکس، خانه‌های اجاره‌ای، خانه‌های خالی و … اشاره کرد.
برای دریافت مشاوره مالیاتی کارمنتو، با نصب اپلیکیشن کارمنتو از خدمات این مجموعه بهره‌مند شوید.
مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1402
در سال‌های اخیر، دولت طرح اقتصاد منهای نفت را در پیش گرفته است. در این زمینه مالیات به عنوان یکی از منابع مهم درآمد دولت، مطرح می‌شود. مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1402از انواع مالیات‌های مستقیم است که درآمد فراوانی را برای دولت ایجاد می‌کند.
طبق شواهد موجود و همچنین نظرات مسئولین سازمان امور مالیاتی کشور در سال 1402، مسکن و زمین به عنوان یکی از منابع مهم درآمد مالیاتی دولت، محسوب می‌شود. این سازمان می‌کوشد تا با کمک ظرفیت‌های قانونی، برخی از درآمدهای خود را از طریق اعمال مالیات نقل و انتقال املاک تأمین کند.
مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده چه کسی است؟
از نگرانی‌های افراد هنگام خرید و فروش ملک، هزینه‌ای است که توسط دولت به عنوان مالیات، اخذ می‌شود. طبق ماده 59 مندرج در قانون مالیات‌های مستقیم، فروشنده یا همان مالک هنگام نقل و انتقال قطعی ملک باید در کنار هزینه انتقال سند، مالیات انتقال را نیز بپردازد. مبلغ این مالیات پس از قطعی شدن معامله در دفاتر اسناد رسمی محاسبه خواهد شد.
میزان مالیات نقل و انتقال ملک
میزان مالیات مربوط به نقل و انتقال از دیگر چالش‌های اشخاص هنگام انتقال ملک می‌باشد. میزان این مالیات به دو صورت محاسبه می‌شود. میزان مالیات تعلق گرفته به نقل و انتقال املاک اداری یا مسکونی و همچنین املاک تجاری فاقد سرقفلی، 5 درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال اگر ملکی به مبلغ 3 میلیارد، مورد معامله قرار گرفته باشد، فروشنده ملک باید مبلغ 150 میلیون به عنوان مالیات نقل و انتقال املاک به دولت بپردازد.
میزان این مالیات برای املاک تجاری که سرقفلی دارند، 2 درصد ارزش معامله را شامل می‌شود. به طور مثال به منظور واگذاری سرقفلی ملکی به ارزش 1 میلیارد لازم است مبلغ 20 میلیون به عنوان مالیات سرقفلی پرداخت شود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک
در معامله‌های قطعی طبق ارزش معاملاتی ملک، میزان مالیات نقل و انتقال هنگام ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی، محاسبه می‌شود. هنگام نقل و انتقال املاک مسکونی و تجاری در دفترخانه مالیات، میزان 5 درصد از ارزش معامله از فروشنده اخذ می‌شود.
ارزش معاملاتی ملک توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. در این کمیسیون، ارزش معاملات ملک طبق مفاد قانونی نقل و انتقال ملک محاسبه خواهد شد.
نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت می‌باشد؟
بر اساس تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات باید به صورت آنی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. به موجب همین ماده قانونی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا امکان دسترسی سازمان امور مالیاتی کشور را به سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند. پس از محاسبه میزان مالیات در دفترخانه مالیات، مودیان می‌توانند در همان دفترخانه، مالیات مورد نظر را پرداخت کنند. با این امکان، دیگر نیازی به مراجعه حضوری مودیان مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور نخواهد بود.
سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
سازمان امور مالیاتی کشور به منظور رفاه حال مودیان مالیاتی، سامانه عملیات الکترونیکی به نشانی www.tax.gov.ir را راه‌اندازی کرده است. این سامانه موجب تحول گسترده در ارائه خدمات برای مودیان مالیاتی شده است. از خدمات مهم این سامانه، امکان ثبت اظهارنامه‌های مالیاتی به صورت آنلاین است. امروزه با وجود این سامانه، ثبت اظهارنامه‌های مالیاتی و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به صورت حضوری امکان‌پذیر نیست. مودیان می‌توانند برای ثبت و ارسال اظهارنامه‌های مالیاتی به آدرس سایت مراجعه کنند.
گفتنی است این سایت از زیرمجموعه‌های متعددی در رابطه با امور مالیاتی برخوردار است. برای استفاده از این سامانه کافی است با نحوه کار این سایت آشنا شوید.
معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
برخی از املاک و مستغلات از پرداخت مالیات به دولت معاف هستند. بر اساس قانون مالیات، املاکی که در فهرست آثار ملی کشور از آن‌ها نام برده شده است، اگر به سازمان میراث فرهنگی منتقل شده باشند از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف هستند. همچنین املاکی که طبق ماده 34 قانون مصوب مرداد ماه 1320، ثبت و پس از اصلاحات در اختیار دولت قرار گرفته‌اند نیز نباید مالیات پرداخت کنند.
از دیگر املاک معاف از مالیات، املاکی هستند که به موجب سند عادی یا مبایعه‌نامه، انتقال یافته و مالک اقدام به ساختمان‌سازی در این ملک کرده است. صاحبان این املاک نیز هنگام تنظیم سند رسمی یا فروش ملک، در صورت تائید مراجع قضایی، دولتی و شهرداری از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف می‌شوند.
همچنین طبق ماده 65 قانون مالیات مستقیم، واحدهای مسکونی که توسط شرکت‌های تعاونی مسکن در اختیار اعضا تعاونی قرار می‌گیرند نیز هنگام انتقال، نیاز به پرداخت مالیات ندارند. از دیگر املاکی که هنگام معامله از مالیات معاف می‌شوند املاکی هستند که به صورت بلاعوض و رایگان واگذار شده‌اند. واگذار کننده این املاک نیز لازم نیست هنگام نقل و انتقال ملک، مالیات پرداخت کند.
مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
به منظور دریافت گواهی ماده 187 یا همان مالیات نقل و انتقال ملک، ارائه برخی از مدارک، ضروری است. این مدارک عبارت‌اند از:
- استعلام دفترخانه که باید اسم خریدار در آن ذکر شده باشد
- فتوکپی کلیه اسناد مالکیت شامل تمام اسناد رسمی، اجاری و قراردادی
- فتوکپی گواهی شهرداری
- فتوکپی شناسنامه خریدار یا خریداران
- فتوکپی شناسنامه فروشنده یا فروشندگان
- فتوکپی پشت و روی کارت ملی خریدار یا خریداران
- فتوکپی پشت و روی کارت ملی فروشنده یا فروشندگان
- فتوکپی پروانه ساختمان
- فتوکپی پایان کار
- فتوکپی انحصار وراثت در صورت موروثی بودن ملک
- گواهی پرداخت مالیات بر ارث
- کروکی ملک
- آدرس دقیق ملک
هنگام پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک، خریدار و فروشنده می‌توانند با در دست داشتن مدارک فوق به دفترخانه رسمی مالیات مراجعه کنند.
نکاتی که هنگام محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک باید در نظر گرفته شود
به هنگام فروش خانه و ملک، ساختمان و یا زمین از شخصی به شخص دیگر، منتقل می‌شود که به این نقل و انتقال، مالیات تعلق خواهد گرفت. در این میان، استان، شهر یا منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است از فاکتورهای مهم در تعیین میزان هزینه پرداخت مالیات محسوب می‌شود. این مبلغ شامل درصدی از مبلغی است که ملک مورد نظر به فروش رسیده است. کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی ملک را با توجه به ضوابط تعیین شده زیر، مشخص می‌کند.
- به اندازه 2 درصد قیمت روز منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است
- موقعیت مکانی و نوع کاربری زمین
- عواملی مانند عمر بنا، اسکلت، نوع مالکیت و تراکم
در این میان، آگاهی از مفادی که در قانون مالیات نقل و انتقال املاک که از قانون مالیات‌های مستقیم برگرفته شده است، لازم و ضروری می‌باشد. این مفاد به شرح زیر هستند:
- ماده 59: در صورت تعیین نشدن ارزش معاملاتی ملک، ملاک کار، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین ملک مشابه خواهد بود.
- ماده 61: حتی اگر انتقال ملک در دفاتر رسمی صورت نگرفته باشد، ارزش معاملاتی محاسبه و از فروشنده، مالیات نقل و انتقال دریافت خواهد شد.
- ماده 63: در صورت بیع نبودن معامله، همچون معامله به شرط معاوضه یا تملیک، باز هم هنگام انتقال قطعی ملک، لازم است تا فروشنده مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کند.
- ماده 66: درصورتی‌که اراضی به شهرداری یا مؤسسات دولتی انتقال یابند مبلغ ذکر شده در سند، جایگزین ارزش معاملاتی ملک خواهد شد. این قانون در مورد املاکی که به نیابت از مالک به ادارات دولتی انتقال می‌یابند نیز باید اجرا شود.
- ماده 67: لغو معامله یا فسخ آن به مدت شش ماه پس از تاریخ انتقال معامله، محسوب نشده و بعد از این مدت شامل مالیات نقل و انتقال املاک خواهد شد.
- ماده 72: در صورتی که مؤدی، مالیات را پرداخت نکند، سازمان امور مالیاتی موظف است طبق درخواست مؤدی مالیاتی و تائید دفتر اسناد رسمی، 15 روز پس از تاریخ اعلام دفتر، مالیات اخذ شده را مسترد کند.
- ماده 75: در املاک وقفی، مستأجر موظف است نسبت به عرصه ملک (مساحت زمینی که ساختمان در آن قرارگرفته است) مالیات نقل و انتقال پرداخت کند.
جمع‌بندی
هنگام فروش ملک، هزینه‌هایی وجود دارد که فروشنده در این فرآیند باید متحمل شود. یکی از این هزینه‌ها، مالیاتی است که برای نقل و انتقال ملک از فروشنده دریافت می‌شود. مالیات تعلق گرفته به نقل و انتقال ملک، بخش اجتناب‌ناپذیر در فروش ملک در سراسر کشور می‌باشد.
به منظور پرداخت مالیات لازم است تا در این زمینه، آگاهی لازم داشته باشید. این آگاهی به شما کمک می‌کند تا فرآیند فروش ملک را به خوبی طی کنید. یکی از راه‌های به دست آوردن اطلاعات در زمینه مالیات نقل و انتقال املاک، یاری گرفتن از مشاورین و وکلای باتجربه مجموعه کارمنتو است. این افراد با تخصص خود، به شما کمک می‌کنند تا مراحل این کار را به شکل قانونی طی کرده و از نتیجه کار خود مطمئن باشید. وکلا و کارشناسان باتجربه مجموعه کارمنتو تا پایان پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقال املاک، در کنار شما خواهند بود.
