کشور ما برخلاف سایر کشورهای اروپایی یا آمریکایی، مالیات کمی از شهروندان خود می‌گیرد، اما تنوع مالیاتی زیادی در زمینه‌های مختف دارد. طبق قوانین مالیاتی کشور، مالیات‌ها را می‌توان به دو دسته مستقیم و غیرمستقیم تقسیم کرد. هر یک از این دسته‌ها موارد و مثال‌های خاص خودش را در زمینه‌های تجاری، ارزی، قضایی، تسهیلاتی و … دارد. از مهم‌ترین مثال‌های مالیات مستقیم می‌توان به مالیات سرقفلی اشاره کرد.
مالیات سرقفلی ، مالیات وارده حین انتقال املاک مسکونی یا تجاری در زمان فروش، اجاره دادن و واگذاری سرقفلی است. به حق کسب‌وکار و تجارت یک ملک، سرقفلی گفته می‌شود که حق صاحبان یا مستاجران املاک تجاری نیز محسوب می‌شود. این حق درواقع برای حمایت از صنعت‌گران مستاجر به‌وجود آمده است و فقط شامل املاک تجاری می‌شود.
زمانی‌که یک ملک تجاری به شخص دیگری فروخته یا واگذار می‌شود، سرقفلی آن ملک نیز به شخص خریدار منتقل می‌شود. برای تکمیل این فرآیند، صاحب اولیه سرقفلی باید مالیاتی را برای انتقال حق سرقفلی بپردازد. درصورتی که فرد از پرداخت این هزینه خودداری کند، مشمول جریمه شده و انتقال موفقیت‌آمیز محسوب نمی‌شود. در این مقاله با ما همراه باشید تا با این نوع مالیات بیشتر آشنا شده و از نحوه محاسبه آن آگاه شویم.
مالیات سرقفلی، روشی برای حمایت از مستاجر
در سالیان گذشته، زمانی که صاحب یک ملک تجاری قصد اتمام قرارداد با شخص مستاجر را داشت، باید هزینه‌ای به‌عنوان حق کسب‌وکاری که از فرد مستاجر گرفته شده، به او می‌پرداخت. این شرایط در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دچار تغییراتی شد و با نام حق سرقفلی، حالت جدیدی به خود گرفت. طبق این حالت جدید، مستاجر پس از انعقاد قرارداد اجاره در یک ملک تجاری و ایجاد کسب و کار خود در آن، می‌تواند در ازای رونقی که براساس فعالیت خود دراین ملک تجاری به‌وجود آورده، از حقی به‌عنوان حق سرقفلی استفاده نماید.
مالیات سرقفلی از واگذاری این حق نشات می‌گیرد. دراصل حق سرقفلی که برای ملک تجاری وجود دارد، می‌تواند به شخص دیگری واگذار شود. طی این واگذاری، فردی به‌غیر از صاحب اصلی ملک تجاری توانایی استفاده از این حق را دارد و می‌تواند کسب‌وکار خود را در آن ملک تجاری آغاز کند. در این زمان، طبق قانون مالیات مستقیم، این نقل‌وانتقال حق سرقفلی در کنار خرید و فروش یا نقل و انتقال املاک مشمول پرداخت هزینه‌ای به‌عنوان مالیات سرقفلی می‌شود.
پس به‌طور خلاصه حق سرقفلی، حق تصرف ملکی تجاری و استفاده از حقوق و مزیت موقعیت تجاری آن است که برای حمایت از مستاجران املاک ایجاد شده است. مالیات سرقفلی، به مالیاتی گفته می‌شود که در ازای انتقال حق سرقفلی یک ملک تجاری به شخص دیگری، توسط صاحب ملک تجاری باید به دولت پرداخت شود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی
حال به بررسی نحوه محاسبه و پرداخت این حق می‌پردازیم. طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، شخص اصلی صاحب سرقفلی، در تاریخ انتقال این حق به شخص دیگری، مشمول پرداخت دو درصد از مبلغ دریافتی از فرد مستاجر به‌عنوان مالیات سرقفلی است. پس بر اساس این ماده، صاحب سرقفلی باید میزان 2 درصد از هزینه‌ای که بابت انتقال حق سرقفلی به مستاجر دریافت نموده است را به دولت بپردازد تا مالیات سرقفلی ملک تجاریاش حساب شود.
شاید سوال پیش بیاید که اگر هزینه دریافتی حق سرقفلی از مستاجر متغیر باشد و بسته به عرف محل تعیین شود، چگونه باید مالیات را دقیق مشخص کرد؟ در این زمان که ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، باید ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل را مبنا قرار داده و طبق آن، دو درصد از هزینه را به‌عنوان مالیات پرداخت نمود. ارزش معاملاتی مکان نیز توسط کارشناسان اداره دارایی و مالیات کشور محاسبه و تعیین می‌شود. برای مثال، اگر ارزش سرقفلی یک ملک تجاری ۵۰۰ میلیون تومان براورد شود، مالیات بر سرقفلی آن ۲ درصد یعنی ۱۰ میلیون تومان است و باید پرداخت شود.
برای پرداخت مالیات سرقفلی، دارنده حق سرقفلی پس از انتقال سرقفلی ملک تجاریاش،30 روز مهلت دارد تا اظهارنامه قانونی را تکمیل کرده و مالیات سرقفلی را پرداخت نماید. اگر در پرداخت این مالیات کوتاهی شود و در موعد مقرر پرداخت نشود، در ازای هر یک ماه تاخیر، 5/2 درصد جریمه مالیاتی شامل هزینه مالیاتی اولیه می‌شود.
پرداخت مالیات سرقفلی برعهده کیست؟
طبق قانون مالیات مستقیم، پرداخت‌کننده مالیات سرقفلی، مالک یا همان دارنده اصلی حق سرقفلی است. دراصل زمانی‌که مالک حق سرقفلی هزینه‌ای برای واگذاری حق سرقفلی از مستاجر دریافت می‌کند، همانند مالیات بر روی درآمد، باید بخشی از این درآمد را به‌عنوان مالیات سرقفلی تجاری به دولت بپردازد.
البته باید اشاره کنیم گاهی بین مالک اصلی و مستاجر توافقی معین می‌شود تا پرداخت‌کننده مالیات سرقفلی مغازه، مستاجر باشد و در ازای آن هزینه پرداختی اجاره کمتر باشد؛ در این‌صورت ملاک عمل و قانون قرار داد توافقی بین طرفین خواهد بود.
مالیات سرقفلی شامل ملک اداری می‌شود؟
سوالی که ممکن است برای مالکان املاک اداری، مسکونی و تجاری بدون مستاجر پیش بیاید، مشمولیت مالیات سرقفلی برای ملک آن‌هاست. همان طور که اشاره کردیم، مالک یک ملک تجاری هنگام اجاره آن و واگذاری حق سرقفلی به شخص دیگر، باید بر مبنای هزینه دریافتی، مالیاتی را به دولت پرداخت کند. پس اگر ملک تجاری خالی باشد و اجاره داده نشود، به آن حق سرقفلی و مالیات سرقفلی تعلق نمی‌گیرد؛ همچنین املاک اداری و مسکونی دارای حق سرقفلی نیستند و به‌همین ترتیب مالیات سرقفلی نیز شامل این املاک نمی‌شود.
جمع‌بندی نهایی
به‌طورخلاصه در این مقاله متوجه شدیم که، یک ملک تجاری دارای حق سرقفلی به‌خاطر موقعیت کسب‌وکار و فعالیت تجاری است. صاحب اصلی این حق حین واگذاری آن به مستاجر، باید هزینه‌ای به میزان 2 درصد بهای سرقفلی به اداره مالیات بپردازد.
اگر شخص مالک در پرداخت این مالیات کوتاهی کند یا از این وظیفه قانونی آگاهی نداشته باشد، شامل جریمه سنگین مالیاتی می‌شود. به‌همین خاطر بهتر است قبل از عقد قرارداد و واگذاری، با یک مشاور حقوقی توانمند مشورت کنید. کارمنتو، اولین اپلیکیشن تخصصی مشاوره در حوزه‌های مختلف قانونی، کسب‌وکار، مالیات و خریدوفروش، در همکاری تجاری‌تان درکنار شماست. با تماس با کارمنتو و بهره‌گیری از نکات مهم مشاوران باتجربه آن، قراردادی مطمئن و قانونی منعقد کنید.
