کشور ما برخلاف سایر کشورهای اروپایی یا آمریکایی، مالیات کمی از شهروندان خود می‌گیرد، اما تنوع مالیاتی زیادی در زمینه‌های مختلف دارد. طبق قوانین مالیاتی کشور، مالیات‌ها را می‌توان به دو دسته مستقیم و غیرمستقیم تقسیم کرد. هر یک از این دسته‌ها موارد و مثال‌های خاص خودش را در زمینه‌های تجاری، ارزی، قضایی، تسهیلاتی و … دارد. از مهم‌ترین مثال‌های مالیات مستقیم می‌توان به مالیات سرقفلی اشاره کرد.
مالیات نقل و انتقال سرقفلی، مالیات وارده حین انتقال املاک تجاری در زمان فروش، اجاره دادن و واگذاری سرقفلی است. به حق کسب‌وکار و تجارت یک ملک، سرقفلی گفته میشود که حق صاحبان یا مستاجران املاک تجاری نیز محسوب میشود. این حق در واقع برای حمایت از صنعت‌گران مستاجر به‌وجود آمده است و فقط شامل املاک تجاری میشود.
زمانی‌که یک ملک تجاری به شخص دیگری فروخته یا واگذار میشود، سرقفلی آن ملک نیز به شخص خریدار منتقل میشود. برای تکمیل این فرآیند، صاحب اولیه سرقفلی باید مالیاتی تحت عنوان مالیات سرقفلی بپردازد. درصورتی که فرد از پرداخت مالیات بر سرقفلی خودداری کند، مشمول جریمه شده و انتقال موفقیت‌آمیز محسوب نمی‌شود. در این مقاله با ما همراه باشید تا با مالیات انتقال سرقفلی بیشتر آشنا شده و از نحوه محاسبه آن آگاه شویم.
مالیات سرقفلی چیست؟
سرقفلی نوعی حق قانونی و مالیات بر درآمد است که به مستاجران املاک یا زمین‌های تجاری اعطا میشود تا از فعالیت کسب‌وکار آن‌ها حمایت کند. به موجب این حق، مستاجرانی که در یک واحد یا زمین تجاری کسب‌وکاری برپا کنند و سبب رونق تجاری ملک شوند، صاحب حق سرقفلی آن هستند. چنانچه صاحب ملک یا زمین تجاری قصد فروش یا انتقال مستاجر را داشته باشد باید حق سرقفلی وی را پرداخت کند. این حق با توجه به نوع تجارت، دوران فعالیت و موقعیت ملک تعیین خواهد شد.
بدیهی است که دریافت حق سرقفلی از ملک یا زمین تجاری نوعی عایدی برای صاحبان کسب و کار است و مشمول مالیات میشود؛ قوانین مالیات سرقفلی نیز به همین منظور تنظیم شده است. لذا مستاجران واحدهای تجاری پس از دریافت حق سرقفلی موظف به پرداخت مالیات سرقفلی زمین تجاری هستند.
مالیات سرقفلی، روشی برای حمایت از مستاجر
در سالیان گذشته، زمانی که صاحب یک ملک تجاری قصد اتمام قرارداد با شخص مستاجر را داشت، باید هزینه‌ای به‌عنوان حق کسب‌وکاری که از فرد مستاجر گرفته شده، به او می‌پرداخت. این شرایط در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دچار تغییراتی شد و با نام حق سرقفلی، حالت جدیدی به خود گرفت. طبق این حالت جدید، مستاجر پس از انعقاد قرارداد اجاره در یک ملک تجاری و ایجاد کسب‌وکار خود در آن، می‌تواند در ازای رونقی که براساس فعالیت خود دراین ملک تجاری به‌وجود آورده، از حقی به‌عنوان حق سرقفلی استفاده نماید.
مالیات سرقفلی از واگذاری این حق نشات می‌گیرد. دراصل حق سرقفلی که برای ملک تجاری وجود دارد، می‌تواند به شخص دیگری واگذار شود. طی این واگذاری، فردی به‌غیر از صاحب اصلی ملک تجاری توانایی استفاده از این حق را دارد و می‌تواند کسب‌وکار خود را در آن ملک تجاری آغاز کند. در این زمان، طبق قانون مالیات مستقیم، این نقل‌وانتقال حق سرقفلی در کنار خرید و فروش یا نقل و انتقال املاک مشمول پرداخت هزینه‌ای به‌عنوان مالیات انتقال سرقفلی میشود.
پس به‌طور خلاصه حق سرقفلی، حق تصرف ملکی تجاری و استفاده از حقوق و مزیت موقعیت تجاری آن است که برای حمایت از مستاجران املاک ایجاد شده است. مالیات بر سرقفلی، به مالیاتی گفته میشود که در ازای انتقال حق سرقفلی یک ملک تجاری به شخص دیگری، توسط صاحب ملک تجاری باید به دولت پرداخت شود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی
پس از آشنایی با مفهوم کلی مالیات سرقفلی، نوبت آن است که با نحوه محاسبه مالیات سرقفلی املاک تجاری نیز آشنا شوید. طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، شخص اصلی صاحب سرقفلی، در تاریخ انتقال این حق به شخص دیگری، مشمول پرداخت دو درصد از مبلغ دریافتی از فرد مستاجر به‌عنوان مالیات سرقفلی است. پس بر اساس این ماده، صاحب سرقفلی باید میزان 2 درصد از هزینه‌ای که بابت انتقال حق سرقفلی به مستاجر دریافت نموده است را به دولت بپردازد تا مالیات نقل و انتقال سرقفلی ملک تجاریاش حساب شود.
شاید سوال پیش بیاید که اگر هزینه دریافتی حق سرقفلی از مستاجر متغیر باشد و بسته به عرف محل تعیین شود، چگونه باید مالیات را دقیق مشخص کرد؟ در این زمان که ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، باید ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل را مبنا قرار داده و طبق آن، دو درصد از هزینه را به‌عنوان مالیات پرداخت نمود. ارزش معاملاتی مکان نیز توسط کارشناسان اداره دارایی و مالیات کشور محاسبه و تعیین میشود. برای مثال، اگر ارزش سرقفلی یک ملک تجاری ۵۰۰ میلیون تومان برآورد شود، مالیات بر سرقفلی آن ۲ درصد یعنی ۱۰ میلیون تومان است و باید پرداخت شود.
نحوه پرداخت مالیات سرقفلی
پیش از پرداخت مالیات سرقفلی، ابتدا باید برای دریافت کد رهگیری مالیاتی اقدام نمایید؛ سپس جهت تنظیم اظهارنامه مالیاتی به درگاه خدمات الکترونیک سازمان مالیات به آدرس tax.gov.ir مراجعه کنید. پس از ثبت‌نام و ورود به کارپوشه مالیاتی خود، اقدامات لازم جهت تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیات به سرقفلی را انجام دهید.
پس از تعیین مالیات سرقفلی املاک تجاری، در صورت موافقت با مبلغ مالیات می‌توانید از طریق درگاه اینترنتی یا بانک جهت پرداخت مالیات اقدام کنید. همچنین در صورت اعتراض به مالیات سرقفلی تعیین شده نیز می‌توانید درخواست خود برای سازمان مالیات ارسال کنید. مراحل و شرایط اعتراض به مالیات سرقفلی در همین مقاله بررسی خواهد شد.
پرداخت مالیات سرقفلی برعهده کیست؟
طبق قانون مالیات مستقیم، پرداخت‌کننده مالیات سرقفلی ملک تجاری، مالک یا همان دارنده اصلی حق سرقفلی است. دراصل زمانی‌که مالک حق سرقفلی هزینه‌ای برای واگذاری حق سرقفلی از مستاجر دریافت می‌کند، همانند مالیات بر درآمد املاک، باید بخشی از این درآمد را به‌عنوان مالیات سرقفلی تجاری به دولت بپردازد.
البته باید اشاره کنیم گاهی بین مالک اصلی و مستاجر توافقی معین میشود تا پرداخت‌کننده مالیات بر سرقفلی مغازه، مستاجر باشد و در ازای آن هزینه پرداختی اجاره کمتر باشد؛ در این‌صورت ملاک عمل و قانون قرارداد توافقی بین طرفین خواهد بود.
مالیات سرقفلی شامل ملک اداری میشود؟
سوالی که ممکن است برای مالکان املاک اداری، مسکونی و تجاری بدون مستاجر پیش بیاید، مشمولیت مالیات سرقفلی برای ملک آن‌هاست. همان طور که اشاره کردیم، مالک یک ملک تجاری هنگام اجاره آن و واگذاری حق سرقفلی به شخص دیگر، باید بر مبنای هزینه دریافتی، مالیاتی را به دولت پرداخت کند. پس اگر ملک تجاری خالی باشد و اجاره داده نشود، به آن حق سرقفلی و مالیات سرقفلی تعلق نمی‌گیرد؛ همچنین املاک اداری و مسکونی دارای حق سرقفلی نیستند؛ لذا مالیاتی تحت عنوان مالیات سرقفلی ملک اداری یا مالیات سرقفلی مسکونی وجود ندارد.
روش‌های انتقال سرقفلی
پس از اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، مستاجر حق انتقال سرقفلی واحد تجاری به غیر را دارد؛ مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره از وی صلب شده باشد. در ادامه به روش‌های انتقال سرقفلی مغازه خواهیم پرداخت.
انتقال قضایی سرقفلی: در روش انتقال قضایی، حق سرقفلی بر اساس حکم دادگاه انتقال می‌یابد. این نوع انتقال معمولا در شرایط دعوی طرفین انجام میشود. برای مثال اگر حق انتقال سرقفلی در قرارداد مستاجر از وی صلب شده باشد و ایشان بدون اجازه صاحب ملک برای اینکار اقدام کند؛ دادگاه به انتقال سرقفلی با نیمی از مبلغ حق سرقفلی رای خواهد داد. بدین ترتیب صاحب سرقفلی که مرتکب خطا شده متضرر خواهد شد.
انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، انتقال سرقفلی از طریق سند رسمی و دفاتر ثبت معتبر انجام میشود. در این نوع انتقال هر دو طرف یعنی صاحب ملک و مستاجر از انتقال رضایت دارند.
انتقال قهری: چنانچه صاحب سرقفلی فوت کند، انتقال به صورت قهری انجام میشود؛ یعنی کلیه حق سرقفلی به وراث صاحب سرقفلی منتقل خواهد شد. این نوع انتقال شامل مالیات سرقفلی مغازه نمی‌شود، اما مشمول مالیات بر ارث خواهد بود.
قوانین و مقررات مالیات سرقفلی
قانون مالیات سرقفلی برای اولین بار در سال 1356 به تصویب رسید و پس از آن نیز در سال 1376 اصلاح شد؛ تمامی اشخاصی که قرارداد اجاره یا سرقفلی آن‌ها پس از سال 76 منعقد شده است مشمول این قانون اصلاح شده خواهند بود.
قانون مالیات سرقفلی به ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم کشور مربوط است. بر اساس متن صریح این ماده: انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.
به بیان ساده‌تر صاحبان حق سرقفلی در صورتی که قصد انتقال آن را داشته باشند باید مبلغ 2% از حق سرقفلی را به عنوان مالیات بپردازند.
حق سرقفلی به صورت عرف تعیین میشود و در صورتی که سازمان مالیاتی به تبانی طرفین مشکوک نشود، حق سرقفلی ذکر شده در اظهارنامه ایشان را معیار محاسبه مالیات سرقفلی قرار خواهد داد. چنانچه سازمان مالیات به وجود تبانی مشکوک شود، آنگاه تحقیقات میدانی خود را انجام خواهد داد تا قیمت حقیقی حق سرقفلی ملک را تعیین کند.
شرایط مالیات سرقفلی و نحوه تعیین نرخ آن در تبصره‌های ماده 59 ق.م.م به وضوح بیان شده است.
بر اساس تبصره 1 این ماده، چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی مشخص نشده باشد، نحوه محاسبه مالیات سرقفلی به شکلی متفاوت و بر اساس ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه تعیین خواهد شد.
بر اساس تبصره دیگری از این ماده، افراد تحت پوشش کمیته امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی و سایر افراد ناتوان از نظر مالی، از پرداخت نرخ مالیات سرقفلی معاف هستند.
از طریق مشاوره مالیاتی تلفنی آنلاین بدون پرداخت هزینه تلفن و اینترنت از طریق تماس امن پاسخ سوالات خود را دریافت نمایید.
آیا مبلغ انتقال حق سرقفلی ثابت است؟
خیر، عوامل زیادی در تعیین حق سرقفلی مغازه دخیل هستند که باعث متغیر بودن مبلغ انتقال حق سرقفلی می‌شوند. فاکتورهایی مانند نوع تجارت و پیشه مستاجر، ظاهر ملک تجاری، محل قرارگیری و امکانات ملک برخی از این عوامل هستند.
سهم صاحب ملک در حق سرقفلی
صاحب ملک نیز می‌تواند در حق سرقفلی سهیم باشد. از آنجایی که انتقال سرقفلی می‌تواند به دو صورت دائم و موقت باشد؛ لذا سهم صاحب ملک نیز متغیر خواهد بود. سهم مالک در حق انتقال سرقفلی با توجه به عرف انجام میشود. چنانچه این سهم در توافق میان مالک و مستاجر از پیش مشخص شده باشد، آنگاه همین توافق معیار سهم هر یک از طرفین از مبلغ انتقال حق سرقفلی خواهد بود.
اعتراض به مالیات سرقفلی
در مواردی که مودی نسبت به نحوه محاسبه مالیات سرقفلی و مبلغ تعیین شده از سوی سازمان مالیات اعتراض دارد، می‌تواند درخواست اعتراض خود را برای سازمان مالیات ارسال کند. البته، اعتراض به مالیات سرقفلی تنها با دلایل قانونی امکان پذیر است و می‌تواند موجب تعدیل نرخ مالیات سرقفلی شود. لذا پیشنهاد میشود پیش از اقدام برای اینکار ابتدا شرایط مالیات سرقفلی را به دقت مطالعه کرده و از یک مشاور مالیاتی کمک بگیرید.
مهلت پرداخت مالیات بابت سرقفلی چقدر است؟
برای پرداخت مالیات سرقفلی مغازه، دارنده حق سرقفلی پس از انتقال سرقفلی ملک تجاریاش،30 روز مهلت دارد تا اظهارنامه قانونی را تکمیل کرده و مالیات سرقفلی را پرداخت نماید.
جریمه عدم پرداخت مالیات سرقفلی چقدر است؟
اگر در پرداخت مالیات حق سرقفلی کوتاهی شود و در موعد مقرر پرداخت نشود، در ازای هر یک ماه تاخیر، 5/2 درصد جریمه مالیاتی شامل هزینه مالیاتی اولیه میشود.
مالیات انتقال سرقفلی به فرزند
مالیات انتقال سرقفلی ملک به فرزندان شخص در صورتی که پیش از فوت وی صورت گیرد، لحاظ نمی‌شود. اگر انتقال سرقفلی از روش قهری و پس از مرگ شخص انجام شود، اگرچه مالیات حق واگذاری سرقفلی مشمول ورثه نخواهد بود، اما ایشان ملزم به پرداخت مالیات بر ارث هستند.
جمع‌بندی نهایی
به‌طورخلاصه در این مقاله متوجه شدیم که، یک ملک تجاری دارای حق سرقفلی به‌خاطر موقعیت کسب‌وکار و فعالیت تجاری است. صاحب اصلی این حق حین واگذاری آن به مستاجر، باید هزینه‌ای به میزان 2 درصد بهای سرقفلی به اداره مالیات بپردازد.
اگر شخص مالک در پرداخت این مالیات کوتاهی کند یا از این وظیفه قانونی آگاهی نداشته باشد، شامل جریمه سنگین مالیاتی میشود. به‌همین خاطر بهتر است قبل از عقد قرارداد و واگذاری، با یک مشاور حقوقی توانمند مشورت کنید. کارمنتو، اولین اپلیکیشن تخصصی مشاوره در حوزه‌های مختلف قانونی، کسب‌وکار، مالیات و خریدوفروش، در همکاری تجاری‌تان درکنار شماست. با تماس با کارمنتو و بهره‌گیری از نکات مهم مشاوران باتجربه آن، قراردادی مطمئن و قانونی منعقد کنید.
از طریق مشاوره کسب و کار تلفنی آنلاین در حوزه مد نظر خود بدون پرداخت هزینه تلفن و اینترنت و از طریق تماس امن، پاسخ سوالات خود را دریافت نمایید.
با کلیک روی لینک زیر و از طریق (منو خدمات مشاوره) حوزه مد نظر خود را انتخاب نمایید.
