اجاره از آن قراردادهایی است که اغلب افراد حتی برای یکبار در زندگی‌شان آن را تجربه می‌کنند. قراردادی که این روزها به دلیل افزایش بی‌رویه نرخ مسکن، رواج فراوانی یافته است. این درحالی است که متأسفانه بسیاری از افراد علاوه بر آشنا نبودن با قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، نسبت به شرایط مندرج در قرارداد اجاره نیز تعهدی ندارند. ازاین‌رو، دعاوی مرتبط با موجر و مستأجر همچون گرفتن حکم تخلیه، یکی از رایج‌ترین دعاوی محاکم قضایی ایران به‌شمارمی‌رود.
اجاره، عقدی است که به وسیله آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره (مثلا خانه یا مغازه) می‌شود و در مقابل بهره‌مندی از آن، باید به موجر (صاحب خانه یا مغازه) اجاره بها بپردازد. پس از وقوع عقد اجاره، هر یک از طرفین عقد یعنی موجر و مستأجر وظایف مختلفی در برابر یکدیگر دارند. قانونگذار نیز برای هریک از تعهدات انجام نشده، ضمانت اجرایی مشخصی را ارائه کرده است.
اگر نسبت به موضوع این مقاله دچار ابهام هستید یا سؤالات بیشتری در این رابطه دارید؛ آن را با مشاوره حقوقی کارمنتو در میان بگذارید.
یکی از این ضمانت‌های اجرایی، گرفتن حکم تخلیه مستأجر از سوی مالک است. این اتفاق زمانی می‌افتد که مستأجر به وظایف و شروط موجود در قرارداد عمل نکند. بنابراین مالک می‌تواند از طریق مراجع قضایی، به مستأجر دستور دهد که ملکش را تخلیه کند تا او بتواند مانند سابق به ملک خود دسترسی پیدا کند.
حال سؤال اصلی این است که موجر در چه مواردی می‌تواند درخواست تخلیه ملک خود را به مقام قضایی ارائه دهد؟ تا انتهای این مطلب از کارمنتو همراه ما باشید تا با جزئیات بیشتری از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، نحوه اجرا و درنهایت با شرایط اعتراض به این حکم آشنا شوید.
حکم تخلیه چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟
همین ابتدای مقاله بهتر است اشاره کنیم که قرارداد اجاره، تابع قوانین مدنی و روابط موجر و مستأجر است. ازاین‌رو، تمام مطالب مربوط به گرفتن حکم تخلیه را با استناد به مواد این قوانین بررسی می‌کنیم. و اما راجع به تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه باید بدانید که این دو، هر یک موضوعاتی مجزا و کاملا متفاوت از یکدیگر هستند. برای فهم دقیق‌تر این تفاوت، هر یک از موضوعات دستور تخلیه و حکم تخلیه را به صورت جداگانه بررسی می‌کنیم.
دستور تخلیه چیست؟
به موجب قرارداد اجاره، مستأجر موظف است در موعد مقرر، ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد. حال چنانچه مستأجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند برای خارج کردن او از ملک، دستور تخلیه مستأجر را از مقام قضایی اخذ کند.
البته برای گرفتن این دستور، باید شرایط زیر در قرارداد وجود داشته باشد:
- کتبی بودن قرارداد
- تعیین مدت اجاره در قرارداد
- تعیین زمان پایان قرارداد اجاره
- رسمی بودن قرارداد (یعنی قرارداد به صورت عادی و خارج از دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم نشده باشد)
- امضاء 2 شاهد ذیل قرارداد
- تنظیم قراداد اجاره در 2 نسخه
اگر شرایط بالا در قرارداد رعایت شده باشد و مستأجر در زمان مقرر از تحویل ملک امتناع کند، موجر یا همان مالک می‌تواند پس از تذکر به مستأجر، فورا نسبت به گرفتن دستور تخلیه اقدام کند.
بیشتر بخوانیم: صفر تا صد درخواست تخلیه ملک تجاری
مرجع قضایی صالح در موضوع دستور تخلیه
براساس بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف و درصورتی‌که تمام شرایط گفته شده در قرارداد وجود داشته باشد، مرجع صالح برای گرفتن دستور تخلیه، شورای حل اختلاف است. توجه داشته باشید که برای این موضوع، شورایی واجد صلاحیت است که در منطقه یا محل استقرار ملک قرار داشته باشد.
حکم تخلیه چیست؟
احتمالا با مطالعه شرایط اخذ دستور تخلیه متوجه شده‌اید که در چه زمانی می‌توان نسبت به گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد. درواقع زمانی که هیچ کدام از شرایط لازم برای گرفتن دستور تخلیه وجود نداشته باشد، مالک باید برای اخذ حکم تخلیه تلاش کند.
به عبارت دیگر، اگر مالک در زمان انعقاد قراداد اجاره تمامی شرایط لازم را رعایت کرده باشد، می‌تواند بدون گذراندن مراحل قانونی، به سرعت نسبت به اخذ دستور تخلیه اقدام کند. اما موجر یا مالکی که به فکر آینده نباشد و مثلا قرارداد خود را در 2 نسخه و در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم نکرده باشد؛ باید برای خروج مستأجر از ملک، مراحل بیشتر و پیچیده‌تری را در مراجع قضایی طی کند.
مرجع قضایی صالح در موضوع حکم تخلیه
شورای حل اختلاف و دادگاه محل استقرار ملک، صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارند.
همانطور که در پاراگراف‌های قبلی توضیح دادیم، یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه در وجود و عدم وجود شرایطی مانند رسمی بودن قرارداد، کتبی بودن آن، وجود 2 شاهد و ثبت امضاء آن‌ها در قرارداد و… است.
گفتیم که رعایت این شرایط به مالک کمک می‌کند تا او به سرعت و بدون طی کردن مراحل قانونی پیچیده، دستور تخلیه مستأجر از ملک خود را بگیرد. اما چنانچه مالک در زمان قرارداد تمهیدات لازم را انجام نداده باشد، بالاجبار باید برای تخلیه ملک از سمت مستأجر، از طریق حکم تخلیه و مراحل قانونی آن اقدام کند.
تفاوت دوم این است که دستور تخلیه، نیازمند صدور اجراییه نبوده و اجرای آن فوری است. این درحالی است که مالک برای گرفتن حکم تخلیه باید منتظر صدور اجراییه بماند و این موضوع به مستأجر اجازه می‌دهد تا نسبت به حکم تخلیه اعتراض کند. بنابراین، حکم تخلیه فوریت نداشته و از سوی مستأجر نیز قابل اعتراض است.
بیشتر بدانیم: راهنمای جامع تخلیه ملک ورثه ای و خلع ید وراث
چگونه حکم تخلیه بگیریم؟
حال که به خوبی با تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه آشنا شدید، قصد داریم راجع به نحوه اخذ حکم تخلیه صحبت کنیم. پس اگر شما به عنوان مالک در زمان انعقاد قرارداد اجاره شرایط گفته شده برای دریافت دستور تخلیه را رعایت نکرده باشید، می‌توانید با اثبات دلایل زیرحکم تخلیه مستأجر خود را بگیرید:
- اثبات کنید که مستأجر به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نکرده است.
- مدت زمان اجاره به پایان رسیده و مستأجر حاضر به خروج از ملک نیست.
- ملک شما نیاز به تعمیرات اساسی دارد، با این حال مستأجر از تخلیه ملک امتناع می‌کند.
- مستأجر 3 ماه است که اجاره بهای خود را پرداخت نکرده است.
- مستأجر، ملک را به فرد دیگری منتقل کرده، درصورتی‌که مطابق قرارداد اجاره چنین حقی را ندارد.
ابتدا شما به عنوان موجر یا مالک باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. در آنجا با در دست داشتن اجاره نامه و کلیه مدارک هویتی خود، باید دادخواست تخلیه ملک را تنظیم نموده و سپس آن را ثبت کنید. دادخواست شما به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (یعنی منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد) ارجاع داده می‌شود و شورا پس از بررسی دادخواست، حکم تخلیه را صادر می‌کند.
از سوی دیگر شما به عنوان مالک، پیش از ارائه دادخواست می‌توانید با ارسال اظهارنامه به مستأجر، از او بخواهید که ملک موردنظر را تخلیه کند. چنانچه مستأجر پاسخی به اظهارنامه ندهد و به این مورد بی‌اعتنا باشد، این حق را دارید که از مرجع قضایی صالح، تقاضای حکم تخلیه نمایید.
به یاد داشته باشید که شورای حل اختلاف هنگامی دادخواست شما را برای رسیدگی واجد صلاحیت می‌داند که حتما 2 نفر شاهد در زمان انعقاد قرارداد اجاره، آن را امضاء کرده باشند. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم که حتما پیش از تنظیم اجاره نامه، دقت بالایی داشته باشید تا در صورت بروز مشکل بتوانید در اسرع وقت و بدون دردسر، حکم تخلیه ملک خود را دریافت کنید.
اعتراض به حکـم تخلـیه و اجرایی شدن آن
پس از بررسی دادخواست مالک در شورای حل اختلاف و صدور حکم تخلیه، مستأجر می‌تواند ظرف 20 روز نسبت به حکم تخلیه اعتراض کند. حال اگر مهلت 20 روزه مستأجر به پایان برسد و او اعتراضی نداشته باشد، مالک می‌تواند درخواست صدور حکم اجراییه را به شورا بدهد. در اینجا نیز طبق قانون، مستأجر حق دارد ظرف 10 روز به حکم اجراییه اعتراض کند.
پس از گذشت این 10 روز چنانچه مستأجر اعتراضی به اجراییه نداشته باشد یا اعتراض او وارد نباشد؛ حکم اجرایی، قطعی تلقی شده و طی 24 ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود. پس از ابلاغ اجرای حکم، مستأجر موظف است ظرف 72 ساعت ملک را به موجر تحویل دهد. در غیر این‌صورت، مالک با در دست داشتن حکم تخلیه و همراهی یک مأمور کلانتری می‌تواند مستأجر را به تخلیه ملک مجبور کند.
از سوی دیگر، مالک باید مبلغ رهن را به مستأجر بازگرداند و اگر خسارتی از سوی مستأجر به ملک وارد شده باشد یا هزینه قبوض آب، برق و… توسط مستأجر پرداخت نشده باشد؛ مالک از دو راه زیر نسبت به جبران خساراتش می‌تواند اقدام کند:
- دادخواست مطالبه خسارت به طرفیت مستأجر تنظیم کند.
- مبلغ رهن ملک را به دفتر شورای حل اختلاف بپردازد و از شورا بخواهد که پس از محاسبه هزینه خسارات وارد شده از سوی مستأجر، آن را از مبلغ رهن کسر نماید.
همچنین بداننیم: همه چیز درباره ی ضمانت نامه‌های بانکی
مراحل اجرای حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد
گفتیم که اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی و دردفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود، مالک حق دارد در صورت بروز اختلاف با مستأجر، بدون پشت‌سرگذاشتن مراحل قانونی پیچیده و از طریق دستور تخلیه، به سرعت ملک خود را تحویل بگیرد. اما هنگامی‌که اجاره بدون قرارداد رسمی و به صورت عادی تنظیم شده باشد؛ نحوه پیگیری مالک متفاوت خواهد بود که مراحل آن را به طور کامل در پاراگراف‌های قبلی بیان کردیم.
بجز دو مورد گفته شده، حالت سومی هم متصور است و آن، عدم وجود قرارداد کتبی میان موجر و مستأجر است. یعنی عقد اجاره حتی به صورت یک دست‌نوشته عادی نیز منعقد نشده و توافق میان طرفین به صورت شفاهی صورت گرفته است. در اینگونه موارد شما به عنوان مالک باید ابتدا دعوای تأیید وقوع عقد اجاره را در دادگاه صالح مطرح کنید.
به عبارت دیگر، در جایی که عقد اجاره به صورت کتبی واقع نشده باشد، ابتدا باید وقوع عقد اجاره را از طریق دادگاه به اثبات برسانید، سپس با در دست داشتن رأی دادگاه نسبت به گرفتن حکم تخلیه اقدام کنید.
دادگاه نیز درصورتی به وقوع عقد اجاره حکم می‌دهد که مستأجر به این قرارداد اقرار کند یا موجر با ارائه شهود، به قاضی اطمینان دهد که این عقد انجام شده است.
مراجع صالح برای سیدگی به تخلیه مستأجر
به طور کلی و خلاصه باید بدانید که اگر مورد اجاره در قرارداد میان موجر و مستأجر، مسکونی باشد و شما هم مالک هستید؛ باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. اما چنانچه مورد اجاره، تجاری باشد؛ باید به دادگاه محل وقوع ملک تجاری خود مراجعه کنید.
پس این قاعده کلی را به خاطر بسپارید که شورای حل اختلاف فقط صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک مسکونی را دارد. در مقابل، مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه املاک تجاری، دادگاه است.
جمع‌بندی مطلب
یکی از رایج‌ترین اختلافات میان موجرها و مستأجرها، دعوا بر سر تخلیه ملک است. ما در این مطلب از کارمنتو تلاش کردیم تا ضمن آشنا نمودن شما با مراحل گرفتن حکم تخلیه، تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه را نیز بیان کنیم. چراکه در صورت آگاهی از تفاوت‌های این موضوعات حقوقی؛ می‌توانید براساس نوع قرارداد اجاره (رسمی، غیر رسمی، شفاهی) دادخواست خود را به درستی تنظیم کنید.
