مبنای بسیاری از معاملات ما در سیستم قضایی ایران، سند است. همچنین مالکیت هر شخص (حقیقی یا حقوقی) بر یک ملک یا مال سند رسمی است که در مراکز مورد تایید قوه قضاییه ثبت شده باشد. معاملات املاک، اموال منقول و حتی اموال غیرمنقول، ماشین و موتورسیکلت، شرکت
ارکان سند رسمی
اهمیت اسناد رسمی در لازم‌الاجرا بودنِ بی‌تردید آن است. سند باید چنان رسمیتی داشته باشد که برای کاربردش، هیچ فرد یا نهادی تردید نکند. به همین دلیل است که طبق ماده 1287 قانون مدنی، هر سند (رسمی) باید سه رکن داشته باشد. ابتدا این ماده را بخوانیم:
«اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.»
سه رکن سند رسمی عبارت‌اند از:
- دخالت مامور رسمی: تنظیم سند باید توسط مامور رسمی و صلاحیت‌داری تنظیم شود که در واقع به آن رسمیت میبخشد. این مامور، توسط قانون برای ثبت وقایع تعیین می‌شود و به گفته بسیاری از منابع یک «شاهد و ناظر ممتاز» است. امضای این فرد، جای هیچ تردیدی نسبت به موارد ثبت‌شده را از بین می‌برد. این ماموران لزوما دولتی نیستند و ممکن است توسط سردفتران اسناد رسمی برای ماموریت فرستاده شوند.
- صلاحیت مامور رسمی: این ماموران باید «در حدود صلاحیتی که از قانون گرفته‌اند» اقدام به ثبت اسناد کنند. اگر از هر کدام از وظایفشان تجاوزی صورت بگیرد، اعتبار همه اقداماتشا از بین خواهد رفت.
- رعایت مقررات قانونی: هر مامور رسمی، باید در هنگام تنظیم سند مقررات مربوط به آن را رعایت کند. اگر امضای او پای سندی باشد که مشکلات ثبتی یا رسمی دارد، متاسفانه ممکن است هم برای رسمیت سند و هم برای خود شخص مامور مشکلاتی به وجود بیاید. علاوه بر این، اگر امضای مامور رسمی پای سند نباشد، سند رسمی محسوب نمی‌شود.
لایحه الزام به تنطیم سند رسمی
هما‌ن‌طور که گفتیم، آن‌چه که یک معامله را نزد قانون رسمی و واقعی می‌کند، تنظیم سند رسمی برای آن است. کسی که مال یا ملکی را خریداری می‌کند، این حق را دارد که برای تنظیم سند مال از دارنده قبلی آن (در واقع همان فروشنده) دعوی طرح کرده یا به اصطلاح «لایحه الزام به تنظیم سند» به دادگاه ارائه کند.
این لایحه اغلب توسط وکیل نوشته می‌شود و هنگامی به دست دادگاه می‌رسد که مالک قبلی بعد از چندین بار قرار گذاشتن و هماهنگی، به هر دلیلی از حضور در دفترخانه و تنظیم سند خودداری کند (که دلایل و مدارک این حضور پیدا نکردن، باید در لایحه به تفصیل آورده شوند). در این حالت به اصطلاح می‌گوییم که مالک «از انجام تعهد خود» سر باز زده است. در ادامه، یک نمونه لایحه یا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را با هم می‌خوانیم. پیشنهاد ما این است که تنظیم این دادخواست را به وکیل خود واگذار کنید و به دلیل تفاوت ماهوی پرونده‌ها و اسناد مختلف، به هیچ عنوان از نمونه‌هایی که متعلق به خودتان نیستند استفاده نکنید و تنها فرم خام آن را بردارید و با توجه به پرونده، پر کنید. دقت نکردن در تنظیم لایحه می‌تواند رای دادگاه را به ضرر شما تغییر دهد.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
در هر دادخواست الزام به تنظیم سند، باید «خواهان»، «خواسته» و شرح آن، توضیحات کامل و رسمی و البته امضای شخص طرح‌کننده دعوی وجود داشته باشند. این فرم را به این صورت تدوین کنید:
خواهان (مالک فعلی):
خوانده (مالک قبلی):
خواسته: در این قسمت باید به صورت خلاصه، عنوان خواسته خودتان از دادگاه را بنویسید. مثلا «الزام به تنظیم سند و تحویل یک واحد آپارتمان واقع در یک نشانی، به یک پلاک ثبتی به انضمام خسارات قانونی و حق‌الوکاله همراه با بهای آن»
دلایل و مستندات: مواردی مانند کارت ملی خودتان به عنوان خواهان، گواهی عدم حضور خوانده و وکالتنامه را در این قسمت ضمیمه کنید. همچنین ممکن است قاضی در جریان رسیدگی به پرونده، مدارک بیشتری از شما طلب کند.
شرح خواسته:
این قسمت برای شرح کامل خرید شما از مالک قبلی با ذکر تمام مشخصات است. فراموش نکنید که باید از لحظه خرید ملک یا ماشین (یا هر مال دیگری)، تا لحظه‌ای که دادخواست نوشته شده، کاملا در شرح خواسته به تفصیل نوشته شود. برای بهتر فهمیدن شرح خواسته، این مثال را بخوانید:
یک واحد آپارتمان با کاربری مسکونی را در تاریخ… به مبلغ … ريال و به مساحت … متر مربع واقع در…….. به شماره پلاک ثبتی ……. فرعی از پلاک ثبتی به شماره … اصلی حوزه ثبتی … از خوانده که مالک قانونی هستند، خریداری کردم. مطابق با قرارداد تنظیم شده فی مابین خوانده متعهد شدند که در تاریخ با حضور در دفترخانه شماره …. نسبت به تنظیم سند به نام اینجانب اقدام کنند.
متاسفانه خوانده پس از گذشت این مهلت از حضور در دفترخانه و تنظیم سند خودداری کرده و حاضر به انجام تعهدات خود در قرارداد نیستند. در ابتدا برای جلوگیری از تضییع و تفریط خواسته و منع از نقل و انتقال و حفظ حقوق بنده صدور قرار تامین خواسته را به استناد ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی تقاضا دارم. فلذا با تقدیم این دادخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و بند ۳ماده ۳۶۲ و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی استدعا دارم.
امضا
در ادامه، یک فرم خام از لایحه تنظیم سند برای شما می‌آوریم، تا بتوانید برای نوشتن دادخواست پرونده خودتان از آن ایده بگیرید.
مدارک لازم برای الزام به تنطیم سند رسمی
برای اثبات این ادعا که مالک حاضر به آمدن به دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند نشده، باید مدارکی را به دادگاه ارائه بدهید تا به نفع شما رای صادر کند. این مدارک عبارت‌اند از:
- مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی)
- وکالتنامه (در صورتی که وکیل به جای شما اقدام به پیگیری لایحه می‌کند)
- قولنامه، مبایعه‌نامه یا توافق‌نامه بین دو طرف قرارداد (مالک قبلی و مالک فعلی)
- گواهی و شهادت شهود مبنی بر حاضر نشدن مالک قبلی در محل دفتر اسناد رسمی
- مدارک مربوط به پرداخت مبلغ معامله
- اظهارنامه مبنی بر درخواست حضور در محل دفتر اسناد رسمی (اگر چنین اظهارنامه‌ای برای مالک ارسال شده)
فراموش نکنید که املاک (اموال غیرمنقول) مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشند. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
فرم خام دادخواست الزام به تنظیم سند
خواهان: خانم/آقای … فرزند:… نشانی:…
خوانده: خانم/آقای … فرزند: … نشانی:…
خواسته و بها:
دلایل و منضمات:
شرح خواسته
ریاست محترم دادگاه های عمومی شهر…
محل امضاء
مشاوره حقوقی تنظیم سند با کارمنتو
برای پیش بردن یک پرونده الزام به تنظیم سند، نیاز به یک وکیل ماهر و باتجربه در این حوزه دارید، وکیلی که چنین پرونده‌هایی را از نزدیک دیده و با پیچ و خم آنها آشناست. در پلتفرم کارمنتو، مشاوران مختلفی در حوزه‌های متفاوت حضور دارند، از جمله در حوزه حقوق و وکالت. در هر شهری از ایران که زندگی می‌کنید، می‌توانید با ثبت نام و تنها در چند دقیقه از مشاوره کاملا آنلاین بهره‌مند شوید و پرونده الزام به تنظیم سند خود را بهتر پیش ببرید. برای شروع مشاوره با یک وکیل، این جا کلیک کنید.
