افراز ملک مشاع تقسیم اموال غیرمنقول مشاع بین شرکا با توجه به سهمشان است. مال مشاع به چند نفر به‌صورت همزمان تعلق دارد و سهم هرکدام را نمی‌توان خارج از هم تشخیص داد. نقطه مقابل مال مشاع، مال مفروز یا ملک اختصاصی است. مال مفروز به یک شخص خاص تعلق دارد و او تنها مالک محسوب میشود.
مال غیرمنقول با مالکیت انحصاری یا مفروز را به سادگی می‌توان فروخت. تصرف این مال ساده است. اما ملک مشاع یا به‌اصطلاح افراز ملک مشاع پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. با توجه به اینکه مالکیت بین چند نفر تقسیم شده است، اگر یکی از شرکا قصد تقسیم مال یا حتی فروش مال مشاع را داشته باشد، باید برای افراز ملک مشاع اقدام کند.
می‌توانید با مراجعه به بخش مشاوره حقوقی تلفنی در اپلیکیشن کارمنتو با مشاورین و متخصصان این حوزه در ارتباط باشید.
اما مراحل تقاضای افراز ملک مشاع چیست؟ چگونه می‌توان به تصمیمات اخذشده در این راستا اعتراض کرد؟ قانون در رابطه با افراز ملک مشاع چه حکمی دارد؟ با کارمنتو همراه شوید تا پاسخ این سؤالات را پیدا کنید و بیشتر درباره افزار ملک مشاع بدانید.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع در پرونده‌های اختلاف و تقسیم ملک بین شرکا، فراوان یافت میشود. مالی که دو یا چند مالک مشترک داشته باشد و سهم هرکدام مشخص نباشد، ملک مشاع محسوب میشود. مقدار سهم مالکان مشاع، می‌تواند یکسان یا متفاوت باشد. مثلاً وقتی دو نفر مالک مشاعی یک قطعه زمین باشند و نفر اول دو دانگ و دیگری چهار دانگ داشته باشد، مسلماً سهم نفر دوم دو برابر سهم نفر اول است. اما هر دو در این زمین دارای سهم هستند. در چنین شرایطی هیچ‌کدام نمی‌توانند بخشی از زمین را برای خودش جدا کند.
پس از توافق مالکان یا افراز ملک مشاع، مفروز صورت می‌گیرد. یعنی سهم هر مالک جدا میشود و می‌تواند طبق خواسته خود از آن استفاده کند.
افراز در لغت به معنی جداکردن است. در معنای حقوقی به تفکیک سهم شرکا اشاره دارد. توافق اولیه راه‌حل تقسیم ملک مشاع بین شرکاست. اما اگر نتوانستند به توافق برسند، باید به صورت قانونی این تقاضا را پیگیری نمایند.
افزار در قانون دارای دو دسته است:
- افراز اجباری: افرازی که شرکا بر اساس حکم دادگاه یا اداره ثبت باید مال مشاع‌شده را قبول کنند.
- افراز به تراضی: در این نوع افراز شرکا با میل خودشان افراز ملک مشاع را انجام می‌دهند.
برای رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع دو مرجع قابل ارجاع هستند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت.
اگر ثبت هنوز در حال انجام باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی حقوقی است. زمانی کار ثبت تمام میشود که ملک سند مالکیت بگیرد و در دفتر املاک ثبت شود. اینجاست که ادارات ثبت مرجع رسیدگی خواهند بود. البته حتی اگر عملیات تمام شود اما یکی از مالکان غایب یا محجور باشد، دادگاه به پرونده رسیدگی خواهد کرد.
بیشتر بخوانیم: راهنمای جامع تخلیه ملک ورثه ای و خلع ید وراث
مراحل تقاضای افراز ملک مشاع
مراحل تقاضای افراز ملک مشاع بر اساس ارسال درخواست به دادگاه یا اداره ثبت فرق می‌کند.
- مراحل افراز ملک مشاع با توجه به تقاضای ارسالی به دادگاه: بعد از تشکیل جلسه و بررسی درخواست توسط دادگاه، کارشناس ثبتی وارد عمل میشود. کارشناس باید از ملک بازدید کنند و طبق قوانین موجود نظرش را درباره احراز ملک به دادگاه اعلام نماید. در مرحله بعد دادگاه با توجه به نظر کارشناس رأی خود را صادر می‌کند. در آخر رأی اجرا خواهد شد.
- مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت پس از بررسی دادگاه: مرحله اداره ثبت به مراتب آسان‌تر از دادگاه است. درخواست افراز پس از اتمام مرحله دادگاه به اداره ثبت برای بررسی ارسال میشود. اداره ثبت بازدید خود را از ملک انجام می‌دهد و سپس سهم هر شریک را تعیین کرده و سند مالکیت را با توجه به سهمشان برایشان صادر می‌کند.
روند انجام افراز و تقسیم ملک مشاع ابتدا بر اساس توافق مالکین است. یک قرارداد تنظیم میشود که سهم هر مالک را مشخص می‌کند. اما اگر توافق حاصل نشد، قانون وارد عمل خواهد شد.
مراحل تقسیم ملک مشاع بدین ترتیب است:
اول افراز انجام میشود. یعنی سهم مساوی بین شرکا تقسیم خواهد شد.
اگر سهم شرکا فرق داشت مثلاً یکی دو دانگ و دیگری چهار دانگ سهم داشت، هر مالک سهم خود را برمی دارد. به این روش تعدیل می گویند.
در مرحله سوم اگر نتوان سهم واقعی هر مالک را داد. مثلاً یکی سهمش بیشتر از حق واقعی اوست، دادگاه بعضی شرکا را ملزم می‌کند در برابر سهم بیشتر پول یا مالی به بقیه بدهند. این روش را تقسیم به رد میگویند.
نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
اعتراض به تصمیم واحد ثبتی تا ۱۰ روز پس از ارسال ابلاغیه به مالکین ممکن است. این اعتراض باید تسلیم دادگاه شود تا موردارزیابی قرار بگیرد. در جلسه رسیدگی به وضعیت ثبتی ملک توسط دادگاه بررسیشده و تاریخ ابلاغیه تصمیم واحد ثبتی نیز استعلام خواهدشد.
بعد از استعلام اداره ثبت، دادگاه زمان ارجاع کارشناس را مشخص می‌کند. کارشناس رسمی دادگستری افراز بودن یا نبودن ملک را بررسی خواهد کرد. درنهایت پس از هماهنگی با نماینده و نقشه‌بردار ثبتی رأی خود را به دادگاه ارائه می‌دهد.
رأی دادگاه می‌تواند یکی از دو حالت زیر را داشته باشد:
- مخالفت دادگاه با تصمیم اداره ثبت و حکم به فسخ آن
- موافقت دادگاه با تصمیم اداره ثبت و تأیید آن
اگر دادگاه مخالف رأی اداره ثبت باشد و ملک را قابل افراز بداند، حکم جدیدی صادر میشود که به موجب آن افراز ملک با تعیین سهم هر یک از شرکا با قرعه مشخص خواهد شد. در روند اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، هر یک از شرکای معترض خواهان دعوا و خوانده یا خواندگان مابقی شرکا هستند که باید دادخواست خود را تقدیم دادگاه کنند. رأی نهایی دادگاه شکل اعلامیه‌ای دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.
حکم صادره درباره افراز بودن یا نبودن ملک، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است و قابل فرجام نخواهد بود. بعضی دادگاه‌ها در صورتی امکان اعتراض به تصمیم اداره ثبتی را قبول می‌کنند که ملک غیرقابل افراز اعلام شده باشد.
بیشتر بدانیم: فروش مال غیر چیست و چه مجازاتی دارد؟
هزینه افراز املاک مشاع
هزینه افراز املاک مشاع در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز توسط واحد ثبتی دریافت میشود. در این ماده گفته شده که هرگاه یکی از شرکا تقاضای تفکیک کند، این تقاضا به اداره ثبت ارسال خواهد شد. در تقاضانامه ارزش مورد تفکیک طبق ارزش معاملاتی روز مشخص میشود. در مقدار ارزشی که تعیین میشود به ازای هر ده هزار ریال، دویست ریال از مالک متقاضی تفکیک دریافت خواهد شد. در این مورد ممکن است ملک قبلا با هزینه پایین‌تر یا بالاتری معامله شده باشد اما ملاک اصلی قیمت روز ملک خواهد بود.
نحوه فروش املاک مشاع
فروش املاک مشاع دارای سه گام اصلی است که در ادامه هریک را شرح خواهیم داد.
گام اول
در صورت وجود اختلاف‌نظر بین شرکا درباره فروش ملک مشاع، مزایده برگزار خواهد شد. در فرآیند مزایده فروش کالاها و خدمات با درج آگاهی در روزنامه انجام میشود. هر کس که بیشترین قیمت را پیشنهاد دهد صاحبملک خواهد شد.
گام دوم
اگر دولت یا شهرداری مکانی را برای فروش اموال غیرمنقول مشخص کند، تأیید محل بر عهده مأمور اجرایی خواهد بود. او همچنین موعد فروش و کمیت و کیفیت اموال را مشخص و آگهی می‌کند.
گام سوم
آگهی دریکی از روزنامه‌های محلی منتشر میشود. فاصله انتشار آگهی و روز فروش نباید بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز باشد.
- اما اگر تمام این سه گام انجام شد و مال فروش نرفت چطور؟ سه راه وجود دارد:
- محکومله مال دیگری را از محکومعلیه معرفی کرده و تقاضای توقیف آنرا دارد.
- معادل طلب خود را به قیمت ارزیابی شده دریافت می‌کند.
برای تجدید مزایده درخواست می‌دهد. هزینه آگهی بر عهده خود محکوم له است. اگر بازهم فروش نرفت و محکوم له حاضر نبود آن را در مقابل طلبش بردارد، ملک دو ماه فرصت دارد بدهی‌های خود را پرداخته و مانع از انتقال به محکوم له شود.
جمع بندی
افراز ملک مشاع یکی از موضوعات ثبتی و تفکیک ملک است. ملکی که همزمان چند مالک داشته باشد و یکی از آنها تقاضای تقسیم سهم کند، افراز برایش اجرا خواهد شد.
برای افرازکردن ملک مشاع و تعیین سهم هر شریک، شرایطی وجود دارد. باید طبق قوانین و مقررات برای افراز ملک مشاع اقدام نمود. گاهی امکان تقسیم ملک وجود ندارد. گاهی می‌توان به رأی اداره ثبت اعتراض کرد. بهترین راه برای تقسیم رسیدن به توافق اولیه بین شرکاست.
از اینکه تا اینجا با کارمنتو همراه بودید و این مقاله را مطالعه کردید، سپاسگزاریم. کارمنتو به عنوان یک پلتفرم آنلاین با در اختیار داشتن حرفه ای ترین کارشناسان و مشاوران حقوقی آماده راهنمایی شماست. کارشناسان کارمنتو با دریافت کمترین هزینه همراه و راهنمای شما خواهند بود.
