کلاهبرداری ملکی چیست و چه مجازاتی به همراه دارد؟

کلاهبرداری ملکی یکی از مشکلات روز کشور است که علت اصلی آن به مشکلات اخلاقی و اقتصادی جامعه بازمی‌گردد. این شیوه کلاهبرداری بسیار رایج است. افرادی که دست به این اقدام ناشایست می‌زنند، از انجام عمل مجرمانه و غیراخلاقی خود مطلع هستند و با آگاهی این کار را انجام می‌دهند. قربانیان کلاهبرداران ملکی، از روی ناآگاهی و بدون اطلاع از قصد و عمل فرد کلاهبردار، اموال خود را به او تسلیم می‌کنند. گاهی اوقات کلاهبرداران از شیوه‌های خاص و پیچیده‌ای استفاده می‌کنند؛ به‌گونه‌ای که کسی به آن‌ها شک نمی‌کند. در چنین شرایطی، اثبات جرم کار دشواری خواهد بود؛ چراکه به دانش حقوقی بالایی نیاز است. برای اینکه در دام شیادان و کلاهبرداران ملکی نیفتید، باید با انواع روش‌های آن‌ها آشنایی کامل داشته باشید. در ادامه با کارمنتو همراه باشید.

می‌توانید با مراجعه به بخش مشاوره حقوقی در اپلیکیشن کارمنتو با مشاورین و متخصصان این حوزه در ارتباط باشید.

آشنایی با انواع روش های کلاهبرداری ملکی

روش‌های بسیاری وجود دارند که کلاهبرداران ملکی از آن‌ها استفاده می‌کنند. در ادامه رایج‌ترین روش‌ها را بررسی می‌کنیم.

کلاهبرداری با دفتر املاک جعلی

در این شیوه، فرد متقلب با اجاره کردن یک دفتر شیک، خود را مشاور املاک معرفی کرده و بدون مجوز اقدام به فعالیت و تنظیم معامله می‌کند. او با قیمت‌گذاری کمتر از ارزش واقعی ملک، آن را به یکی از اعضای تیم همدست خود می‌فروشد. این افراد سند را از فروشنده گرفته و با مبلغی بسیار پایین آن را به افراد زیادی فروخته و فرار می‌کنند. برای جلوگیری از افتادن در دام چنین شیادانی باید هنگام مراجعه به دفاتر املاک از جعلی‌نبودن پروانه ثبت و بهره‌برداری آن‌ها اطمینان حاصل کنید و با دفاتری که مجوز رسمی ندارند معامله نکنید.

کلاهبرداری با استشهاد و اسناد غیرواقعی

پیش از امضای قولنامه حتما با افراد معتمد و متخصص مشورت کنید. یکی از روش‌های رایج کلاهبرداران استفاده از اسناد و مدارک جعلی است. در این شیوه فرد بدون توجه به کد رهگیری اسناد، مبلغ را پرداخت می‌کند و در دام کلاهبرداران ملکی می‌افتد. برای جلوگیری از این رخداد باید کد رهگیری سند را از طریق سامانه‌ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بررسی کرده و از صحت اطلاعات سند اطمینان حاصل کنید. همچنین باید آن را با مدارک هویتی مالک تطبیق دهید. هنگام معامله یک ملک، خریدار و فروشنده باید از وضعیت سند آگاهی کامل و دقیقی داشته باشند و هویت آن‌ها تایید شود.

کلاهبرداری به روش انتقال مال غیر

اگر فردی در تنظیم مبایعه‌نامه تعهد دهد که در ازای مبلغی که دریافت می‌کند، سند ملک را به نام شخص خریدار بزند ولی سند را به نام فردی دیگری بزند، مرتکب جرم شده و به‌عنوان کلاهبردار ملکی شناخته می‌شود. اگر فردی که سند به نام او شده نیز از جرم آگاهی داشته باشد نیز مجرم است.

کلاهبرداری با دادن وعده وام و تسهیلات بانکی

برخی افراد با ایجاد آگهی‌های جذاب در روزنامه‌ها و شبکه‌های اجتماعی با وعده وام‌های کم‌بهره یا تسهیلات بانکی، توجه مخاطبان را به خود جلب می‌کنند. آن‌‌ها با جعل سربرگ ادارات و دفاتر دولتی، اعتماد مراجعین را جلب کرده و از آن‌ها هزینه دریافت می‌کنند. برای جلوگیری از چنین کلاهبرداری‌هایی باید ابتدا سایت رسمی شرکت یا موسسه را بررسی کنید. سپس با بانک مورد نظر تماس بگیرید و درباره صحت تبلیغات سوال بپرسید.

بیشتر بخوانیم: فروش مال غیر چیست و چه مجازاتی به همراه دارد؟

شیوه های کلاهبرداری رهن و اجاره ملک

شیوه های کلاهبرداری رهن و اجاره ملک بسیار متنوع هستند. در ادامه این شیوه‌ها را بررسی می‌کنیم.

رهن و اجاره ملک به‌طور همزمان به چند نفر

در این روش، فرد کلاهبردار پس از عقد قرارداد اجاره و دریافت بیعانه یا پیش‌پرداخت، ملک را به چند نفر دیگر نیز اجاره می‌دهد. او تمایل به نوشتن قرارداد با کد رهگیری ندارد، آن را به صورت معمولی می‌نویسد و در اختیار شما قرار می‌دهد تا امضا کنید.

رهن و اجاره ملک با سند جعلی

در این شیوه، کلاهبردار با تنظیم سند جعلی و نشان دادن ملکی که مالک آن نیست، آن را رهن یا اجاره می‌دهد.

رهن و اجاره ملک با وکالت‌نامه جعلی

ممکن است برخی افراد با دادن وکالت به فرد دیگری از او بخواهند تا ملکشان را اجاره دهد. این امر از لحاظ قانونی مشکلی ندارد. بااین‌حال، ممکن است برخی افراد با ساخت وکالت‌نامه جعلی اقدام به کلاهبرداری ملکی کنند.

رهن و اجاره ملک با وکالت‌نامه منقضی شده

وکالت‌نامه ممکن است مدت‌دار باشد و پس از تاریخ مندرج، اعتبار نداشته و منقضی شود. افراد کلاهبردار با استفاده از وکالت‌نامه منقضی شده می‌توانند از آن سوءاستفاده کرده و قراردادهایی بدون اعتبار تنظیم کنند.

رهن و اجاره ملک از طریق اینترنت

درج آگهی اینترنتی به خودی خود مشکلی ندارد اما بستن قرارداد باید با مراجعه به مشاورین املاک معتبر انجام شود. مشاور املاک از سند رسمی ملک استعلام می‌گیرد و هنگام نوشتن قرارداد یک کد رهگیری به آن اختصاص می‌دهد. توجه داشته باشید که به هیچ عنوان برای رهن و اجاره آگهی‌های اینترنتی، بیعانه واریز نکنید.

بیشتر بدانیم: گرفتن حکم جلب چگونه است و چه مراحل قانونی دارد؟

روش های کلاهبرداری ملکی در زمینه خرید و فروش خانه

در خرید و فروش خانه، مبالغ زیادی بین طرفین معامله ردوبدل می‌شود. به همین دلیل باید با روش‌های کلاهبرداری در این زمینه آشنایی داشته باشید تا مبادا سرمایه زندگی خود را از دست دهید.

عدم بازدید از ملک

کلاهبرداری در زمینه خرید و فروش خانه می‌تواند زمانی اتفاق بیفتد که اجازه بازید از ملک اصلی به شما داده نمی‌شود و مشاور املاک از شما می‌خواهد که به او اعتماد کنید. در این روش، یک واحد از ساختمان به مشتری نشان داده می‌شود و به او گفته می‌شود که ملکی که قرار است خریداری کند، مشابه همان واحد است و نیازی به بازدید ندارد. معمولا مشتری این شرایط را می‌پذیرد اما پس از بسته شدن قرارداد با نواقص و ایرادات مختلفی مواجه می‌شود.

بیشتر بدانیم: افراز ملک مشاع چیست و چه مراحلی دارد؟

فروش ملک نیمه‌ساز

برخی افراد با قرار دادن سرمایه خود در اختیار افراد یا شرکت‌هایی که اقدام به پیش‌فروش آپارتمان‌های نیمه‌ساز می‌کنند، در دام کلاهبرداران می‌افتند. حتی ممکن است مشاورین املاک با آن‌ها همکاری کرده و اسناد و قراردادهای جعلی و بدون کد رهگیری تنظیم کنند. به این علت که براساس قانون فعلی، پیش‌فرو‌ش‌ها به صورت قانونی ثبت نمی‌شوند، بنابراین امکان دریافت کد رهگیری برای استعلام آن‌ها وجود ندارد. در نتیجه، این آپارتمان‌ها معمولا به افراد بسیاری فروخته شده و هیچ‌گاه تحویل داده نمی‌شوند. معمولا مجرم پیش از اینکه افراد مال‌باخته متوجه کلاهبرداری شوند، متواری می‌شود.

متراژ غیرواقعی

بسیاری از افراد هنگام خرید خانه آنچنان هیجان‌زده و خوشحال هستند که به این موضوع توجهی نمی‌کنند. آن‌ها پس از مدتی هنگام تحویل سند محضری متوجه می‌شوند که فروشنده به آن‌ها کم‌فروشی کرده است. فروشنده نیز معمولا با بهانه‌های مختلف مثل متراژ اضافی پارکینگ یا انباری، خریدار را از شکایت‌کردن منصرف می‌کند.

شیوه رفتاری کلاهبرداری ملکی در معاملات

کلاهبرداران ملکی معمولا هیچ‌گونه مشخصه ظاهری خاصی ندارند. آن‌ها با لحنی عادی و موجه صحبت می‌کنند تا اعتماد قربانیان را جلب کنند. حتی ممکن است مدارک هویتی یا آدرس خود را نیز ارائه کنند.

• اگر می‌خواهید که شما قربانی بعدی کلاهبرداران ملکی نباشید، به نکات گفته‌شده توجه کنید و از روی ظاهر یا به‌خاطر دوستی و آشنایی به کسی اعتماد نکنید.
• هنگام انجام معاملات ملکی به هیچ عنوان عجول نباشید و به جزئیات دقت کنید.
• کلاهبرداران در به‌کارگیری شیوه‌های خود بسیار خلاق هستند. بنابراین اگر در این زمینه تخصص ندارید، حتما از متخصصان خبره مشاوره بگیرید.

چه شرایطی برای اثبات کلاهبرداری لازم است؟

اثبات کلاهبرداری ملکی به دادگاه مانند سایر جرایم، به سه شرط اساسی نیازمند است که عبارتند از:

شرط قانونی

هرکس با وعده‌های غیرواقعی افراد دیگری را به وجود اموال و اختیارات دیگر امیدوار کند، از پیشامدهای غیرواقعی در آینده بترساند، از هویت غیرواقعی استفاده کند، مدارکی را جهت اثبات اموال خود جعل کند و از این طریق مالک اموال افراد دیگری شود، به‌عنوان کلاهبردار شناخته می‌شود. درصورتی که جرم به صورت کامل انجام نشده باشد، دادگاه می‌تواند در انجام مجازات به کلاهبردار تخفیف دهد. اگر کلاهبردار موقعیت و شغل دولتی داشته باشد و از این طریق کلاهبرداری کرده باشد، مجازات سنگین‌تری در انتظار او خواهد بود. او علاوه بر اینکه بخاطر انجام جرم مجازات می‌شود، تا ابد از خدمت در مشاغل دولتی محروم خواهد شد.

شرط مادی

اگر فردی با اطلاع از دانش کم فردی دیگر، ملک یا دارایی خود را با جعل و دروغ به او بفروشد، مرتکب کلاهبرداری شده است. برای مثال اگر فردی برای جلب اعتماد، خود را مالک یک شرکت معرفی کند و اموال یا دارایی دیگران را از طریق این اعتماد به‌دست آورد، به‌عنوان کلاهبردار شناخته می‌شود.

شرط معنوی

این شرط زمانی به وقوع می‌پیوندد که کلاهبردار با قصد و نیت قبلی، نسبت به فریب‌دادن و کسب اموال دیگران اقدام کرده باشد. شرط معنوی دارای دو مرحله سوء نیت خاص و عام است که باید به تایید دادگاه برسد. سوء نیت خاص عمدی‌بودن قصد مجرم جهت انجام عمل کلاهبرداری را نشان می‌دهد. سوء نیت عام، قصد مجرم جهت انجام شیوه‌های مختلف برای کلاهبرداری و فریب است.

بیشتر بدانیم: انواع خیانت در امانت و ارکان آن

در صورتی که سه شرط بالا برقرار شده و به دادگاه ارائه شوند، به روش‌های زیر می‌توان کلاهبرداری ملکی را اثبات کرد:

شهادت دادن

شهادت دادن شاهدان حاضر در محل وقوع جرم می‌تواند جرم کلاهبرداری ملکی را اثبات کند. طبق ماده 199 قانون مجازات اسلامی دو مرد باید در دادگاه شهادت دهند.

علم قاضی

در صورتی که قاضی با نتیجه‌گیری از شواهد و مدارک موجود به این نتیجه برسد که فرد متهم گناهکار است، با ارائه دلیل و برهان در حکم خود می‌تواند علیه مجرم حکم صادر کند.

اعتراف متهم

اگر مجرم به جرم خود اعتراف کند و بگوید که ادعای فردی که از او شکایت کرده صحت دارد، جرم او اثبات می‌شود.

جمع‌بندی

در این مقاله به بررسی روش‌های کلاهبرداری ملکی و شیوه‌های جلوگیری از آن پرداختیم. توصیه می‌شود هنگام خرید، فروش، رهن یا اجاره یک ملک حتما به نکات این مقاله توجه کنید. توجه داشته باشید که کلاهبرداران ملکی را نمی‌توان از روی ظاهر تشخیص داد و ممکن است آن‌ها روش‌هایی در پیش گیرند که شما از آن‌ها اطلاعی نداشته باشید و اینطور به نظر بیاید که روند کار کاملا عادی و قانونی پیش می‌رود. خوشبختانه از این بابت دیگر جای نگرانی وجود ندارد و شما می‌توانید در هر کجا که باشید با مشاوران کارمنتو تماس بگیرید. متخصصان کارمنتو در زمینه‌های مختلف به شما مشاوره می‌دهند. این یعنی شما می‌توانید با پرداخت هزینه‌ای بسیار کم، از کلاهبرداری‌های چند میلیاردی در آینده جلوگیری کنید.