خرید و فروش ملک ورثه‌ای به عنوان یکی از روش‌های معاملاتی در زمینه املاک به دلیل موقعیت و قیمت مناسبی که دارند، خریداران زیادی جذب‌شان می‌شوند. البته املاک ورثه‌ای همیشه به این راحتی قابل معامله نیستند. متوفی گاه هیچ وصیت نامه‌ای تنظیم نکرده و بنابراین پس از مرگش برای تقسیم اموال اختلافات زیادی وجود دارد. برای فروش ملک ورثه‌ای در چنین مواردی قانون وارد عمل می‌شود. از طرف دیگر خریدار ملک ورثه‌ای هم باید متوجه برخی نکات باشد تا در این معامله دچار زیان نشود.
ازنظر قانونی خرید و فروش املاک ورثه‌ای مشکلی ندارد، اما باید به بعضی نکات توجه کرد. علی‌رغم قیمت و سود خوب خرید و فروش چنین املاکی، گاهی به دلیل اختلافاتی که وراث با یکدیگر دارند، خریدار دچار مشکلات حقوقی می‌شود. مثلاً گاهی به دلیل شدت گرفتن اختلافات بین وراث، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد. در واقع وراث به دادگاه مراجعه می‌کنند تا دادگاه با مزایده گذاشتن ملک موروثی و فروش آن، سهم هر یک را پرداخت کند.
اگر نسبت به موضوع این مقاله دچار ابهام هستید یا سؤالات بیشتری در این رابطه دارید؛ آن را با مشاوره حقوقی تلفنی کارمنتو در میان بگذارید.
قانون ۱۱۴ درباره خرید و فروش اموال موروثی زمانی روش مزایده را ممکن می‌داند که این مزایده توسط رسانه‌هایی مثل روزنامه‌ها منتشر شود. اما آیا روش‌های دیگری نیز برای خرید و فروش املاک ورثه‌ای وجود دارد؟ آیا قوانین خاصی قابل اجراست؟ بهترین روش معاملات املاک ورثه‌ای چیست؟ اگر به دنبال پاسخ به این قبیل سؤالات هستید، با کارمنتو همراه شوید تا با روند خرید و فروش املاک ورثه‌ای بیشتر آشنا شوید.
ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟
ملک ورثه‌ای یا موروثی ملکی است که مالکش فوت کرده و به وراث او رسیده است. این ملک میتواند زمین، خانه و هر ملکی باشد که وراث همه از فروش آن سود خواهند برد. ملک موروثی که وراث بیشتر از یک نفر باشند دارای مالکیت مشاع خواهد بود. اما درصورتی که وصیت‌نامه رسمی وجود داشته باشد بر طبق آن املاک تقسیم می‌شود. بحث ما در این مقاله فروش ملک ورثه‌ای است که به همه وراث تعلق دارد و درواقع به آن مشاع می‌گویند. اموال متوفی توسط ورثه بین خودشان تقسیم می‌شود. اتمام مالکیت مشاع زمانی است که ورثه اموال باقیمانده را می‌فروشند و مبلغ را بر اساس سهم‌الارث تقسیم می‌کنند.
مراحل خریدوفروش ملک ورثه‌ای
خرید و فروش ملک ورثه ای مراحل خاص خودش را دارد که شما در نقش خریدار یا فروشنده حتماً باید با آنها آشنا باشید.
شناسایی صاحب ملک
در مرحله اول و مهم‌تر از همه باید مطمئن شد ملک به نام فرد متوفی است. سند ملک گواه این موضوع خواهد بود. در نقش خریدار، قبل از هر اقدامی باید این نکته را برسی کنید. پرونده‌های متعددی وجود دارد که خریدار بدون توجه به صاحب ملک اقدام به خرید کرده و متحمل زیان بزرگی شده است.
گواهی انحصار وراثت
مهم‌ترین مدرک برای خرید و فروش املاک ورثه‌ای، گواهی انحصار وراثت است. این گواهی وراث ملک را مشخص می‌کند. بهتر است برای جلوگیری از مشکلات و اختلافات بعدی، حتماً علاوه بر گواهی انحصار وراثت، شناسنامه شخص فوت‌شده را هم بررسی کنید. احتیاط بیشتر دریافت استعلام از اداره ثبت احوال است. گاهی پیش آمده که پس از توافق همه وراث و فروش ملک معلوم شده که وارث دیگری هم در کار بوده و شکایت تنظیم کرده است.
وراث صغیر
وراث صغیر، ورثه زیر سن ۱۵ سال هستند. قبل از خرید ملک حتماً باید مدارک فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملی بررسی و تاریخ تولدشان را کنترل کنید. در صورت وجود وراث زیر ۱۵ سال، بر اساس قانون این اشخاص از تصرف در اموال و حقوق مالی معاف هستند. ولی یا قیم وراث صغیر حق معامله خواهد داشت. پس برای خرید ملک موروثی شما باید با قیم او معامله کنید.
قیم اختیارات مشخصی در رابطه با سهم‌الارث دارد. از جمله اینکه حق فروش سهم‌الارث را بدون کسب مجوز رسمی فروش از دادسرا ندارد. مجددا در این رابطه نیز قانون تصمیم میگیرد و با ارزیابی مدارک، میتواند چنین مجوزی را به قیم بدهد.
بیشتر بخوانیم: راهنمای جامع تخلیه ملک ورثه ای و خلع ید وراث
مدارکی که برای صدور مجوز فروش سهم‌الارث موردبررسی قرار میگیرد:
- قیمنامه
- احراز هویت قیم
البته قیم نمی‌تواند سهم‌الارث ورثه صغیر را بفروشد. برای این کار لازم است ابتدا درخواست مجوز فروش را به دادسرا بفرستد. پس از بررسی و انجام تحقیقات لازم، مجوز صادر می‌شود. احرازهویت قیم علاوه بر قیمنامه، مجوز دادسرا در رابطه با اجازه فروش ملک صغیر ازجمله مدارکی است که حتماً باید بررسی شود.
کنترل وصیت نامه متوفی
بر طبق قانون هر کسی میتواند با تنظیم وصیت‌نامه اموال منقول و غیرمنقول خودش را به بازماندگان ببخشد. قبل از هر معامله‌ای در املاک موروثی باید بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای داشته یا خیر. اگر وصیت‌نامه در کار باشد و ملک طبق آن وصیت‌نامه تقسیم شده بود، حتماً باید تمام ورثه هنگام معامله حاضر شوند. ناآگاه بودن از این موضوع بعداً شما را دچار مشکل می‌کند.
کنترل وکالت‌نامه
گاهی ممکن است یکی از وراث هنگام معامله حضور نداشته باشد، مثلاً خارج از کشور باشد. در این شرایط یکی دیگر از ورثه وکالت‌نامه فروش از جانب او را ارائه می‌دهد. در چنین شرایطی حتماً باید به موارد زیر دقت کنید:
پس از رویت وکالت‌نامه، اختیارات وکیل را بررسی کنید. او باید دارای دو اجازه از طرف ورثه باشد. اجازه فروش و اجازه دریافت وجه ملک از خریدار. دقت کنید اگر به اختیارات وکیل دقت نکنید، ممکن است پس از مدتی موکل ادعا کند در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل داده و حالا شما باید مجدداً پولش را بپردازید.
رضایت همه وراث
پیش از معامله ملک موروثی حتماً همه وراث یا وکلای آنها باید حضور داشته باشند. اگر یکی از آنها موافقت نکند، معامله ممکن نیست.
پرداخت پول فروش به همه وراث
نحوه پرداخت وجه برای خریدوفروش ملک ورثه‌ای اهمیت زیادی دارد. سهم هر ورثه باید طبق قانون به هر کدام پرداخت شود.
معمولاً مبلغ کل به یکی از ورثه داده می‌شود تا بین بقیه تقسیم کند. ولی دقت کنید این کار زیاد عاقلانه نیست، زیرا ممکن است در آینده هر کدام از ورثه ادعای جداگانه‌ای داشته باشند. بهتر است سهم هر کدام به خودشان پرداخت شود.
مفاصا حساب مالیاتی متوفی
بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی، لازمه خریدوفروش ملک ورثه‌ای است. طبق قانون وراث باید حداکثر ظرف ۶ ماه اظهارنامه مالیات بر ارث را تنظیم کنند تا اداره مالیات پس از بررسی دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی یا بدهی‌های مالیاتی‌اش، مفاصا حساب مالیاتی را صادر کند. ملکی که قصد خرید آن‌را دارید باید در این مفاصا فهرست شده باشد. می‌توانید برای اطمینان بیشتر به مراجع قضایی مراجعه کرده و صحت آن‌را بررسی نمایید.
حفظ مدارک و اسناد مهم
بهتر است بعضی اسناد و مدارک را نزد خود نگه دارید تا از هر گونه مشکلات احتمالی جلوگیری شود. ازجمله کپی سندمالکیت، گواهی حصروراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیمنامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایان‌کار شهرداری، مجوز فروش ملک صغیر و غیره.
بیشتر بدانیم: نکات کلیدی که باید در مورد خرید و فروش ملک بدانیم
مقررات قانونی قابل استناد در خصوص فروش ملک ورثه‌ای
از جمله مقررات قانونی قابل استناد در خصوص فروش ملک ورثه‌ای میتواند به قوانین ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانون مدنی اشاره کرد. در ادامه به تشریح این قوانین می‌پردازیم.
- ماده ۵۷۱ قانون مدنی: شرکت اجتماعی حقوق چند مالک در شی واحد به نحو اشاعه است.
- ماده ۵۷۲ قانون مدنی: شرکت اختیاری یا قهری است.
- ماده ۵۷۳ قانون مدنی: شرکت اختیاری است یا نتیجه عقدی از عقود حاصل شده یا نتیجه عمل شرکا از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعا در ازا عمل چند نفر و نحو اینها.
- ماده ۵۷۴ قانون مدنی: شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین در نتیجه امتزاج یا ارث است.
- ماده ۵۷۵ قانون مدنی: هر یک از شرکا به نسبت سهمش در نفع و زیان سهم است مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها سهم زیادتری در مقابل عملی در نظر گرفتهشده باشد.
- ماده ۵۷۶ قانون مدنی: نحوه اداره کردن اموال مشترک بر اساس شرایط مقررشده بین شرکا خواهد بود.
- ماده ۵۷۷ قانون مدن: شریکی که هنگام عقد به ادارهکردن اموال مشترک مأذون شده، میتواند هر عملی را که لازم است انجام دهد و مسئول خسارت احتمالی از اعمالش نخواهد بود مگر در شرایط تفریط یا تعدی.
- ماده ۵۷۸ قانون مدنی: شرکا همیشه می‌توانند از اذن خود رجوع کنند. مگر اینکه این اذن در عقد ذکر شده باشد که تا موقع وجود شرکت حق رجوع ندارد.
- ماده ۵۸۷ قانون مدنی: شرکت به یکی از روش‌های زیر مرتفع می‌شود.
- در صورت تقسیم
- در صورت تلفشدن تمام مال شرکت.
- ماده ۵۸۹ قانون مدنی: هر شریک‌المالی میتواند هر زمان خواست تقاضای تقسیم مال مشترک را کند مگر در صورتی که تقسیم بر اساس قانون ممنوع باشد یا شرکا بوجه ملزمی حاضر به تقسیم نباشد.
- ماده ۵۹۱ قانون مدنی: وقتی تمام شرکا برای تقسیم مال راضی باشند، تقسیم انجام می‌شود و در صورت عدم توافق قاضی مجبور به تقسیم است. مشروط به اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که اینجا اجبار جائز نیست و تقسیم باید با رضایت صورت بگیرد.
- ماده ۵۹۲ قانون مدنی: وقتی تقسیم برای بعضی از شرکا مضر و برای بعضی دیگر بی‌ضرر باشد اگر متضرر تقاضا کند طرف دیگر اجبار می‌شود و اگر برعکس تقاضا از طرف غیرمتضرر باشد، شریک متضرر مجبور به تقسیم نخواهد شد.
- ماده ۵۹۸ قانون مدنی: ترتیب تقسیم بدین‌گونه است که مال مشترک بر اساس نسبت سهام شرکا تقسیم می‌شود و اگر قیمتی باشد بر اساس قیمت و بعد از افراز یا تعدیل در صورت رضایت نداشتن شرکا تقسیم آنها به قید قرعه خواهد بود.
- ماده ۵۹۹ قانون مدنی: بعد از اینکه قانون به‌درستی واقع شد، لازم اجراست و هیچکدام از شرکا نمی‌تواند بدون رضایت دیگران از آن رجوع کند.
- ماده ۶۰۶ قانون مدنی: اگر ترکه متوفی قبل از ادا دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود او بدهی داشته، طلبکار باید از هر یک از وراث بر اساس سهمشان مراجعه کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر به وراث دیگر رجوع نماید.
بیشتر بدانیم: افراز ملک مشاع چیست و چه مراحلی دارد؟
انتقال سند در ملک ورثه‌ای یا موروثی چگونه انجام می‌شود؟
انتقال سند در ملک ورثه‌ای یا موروثی بعد از انجام معامله بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود. خریدار بر اساس گواهی انحصار وراثت و با مراجعه به شورای حل اختلاف از ورثه می‌خواهد که سند را منتقل کنند. درصورتی‌که آنها به درخواستش توجهی نکردند باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. دادگاهی به این پرونده رسیدگی می‌کند که در حوزه قضایی ملک قرار دارد. اگر رأی دادگاه به نفع خریدار باشد، ورثه باید ظرف مدت ۱۰ روز ملک را به نام خریدار بزنند و در صورت اغفال، نماینده دادگاه به جای ورثه عمل انتقال را انجام خواهد داد. وارث وقتی بخواهند مالکیت مشاع را تمام کنند تمام اموال باقیمانده را بین خود تقسیم می‌کنند یا اموال منقول را فروخته و مبلغ بدست آمده را بر اساس سهم‌الارث تقسیم خواهند کرد.
جمع‌بندی
فروش ملک ورثه‌ای قوانین و اصول خاص خود را دارد. با توجه به مالکیت مشاع این املاک حتماً باید هنگام خریدوفروش از قوانین آگاه باشید تا متحمل زیان نشوید. در پایان امیدواریم این اطلاعات برای شما مفید بوده باشد. مشاوران و کارشناسان کارمنتو آماده راهنمایی و پاسخ به سؤالات شما هستند. پلتفرم آنلاین کارمنتو مکانی امن برای دریافت ارزان‌ترین مشاوره هاست.
