خرید و فروش ملک، یکی از پُر چالش‌ترین کارهایی است که به نوعی همه‌ی افراد با آن سر و کار خواهند داشت. به همین سبب، اطلاع از مسائل حقوقیِ مرتبط با آن، امری ضروری بوده و همه‌ی افراد می‌بایستی از مفاهیم اولیه و لازم در زمینه‌ی خرید و فروش ملک، آشنایی کافی داشته باشند.
در این مقاله ما قصد داریم که برخی از نکات و مسائل حقوقی مهم در هنگام خرید و فروش ملک را توضیح را توضیح دهیم.
اگر در زمینه مشاوره حقوقی ملکی نیاز به راهنمایی دارید مشاورین متخصص کارمنتو آماده پاسخگویی به سوالات شما اند.
مبایعه‌نامه در قراردادهای خرید خانه به چه معناست؟
مبایعه نامه، عبارت است از قراردادی که در آن بیع واقع شده‌است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع‌نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.
در مبایعه‌نامه مواردی همچون، جزئیات قرارداد، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و سایر جزئیات، ذکر می‌شود.
قرارداد فروش یک ملک می‌تواند به دو صورت رسمی یا عادی تنظیم شود:
1- قرارداد رسمی، که با حضور طرفین و همراه سند رسمی در دفترخانه تنظیم می‌شود.
2- مبایعه نامه عادی، که قراردادی ست مابین طرفین به صورت شخصی یا در دفتر مشاورین املاک تنظیم می‌شود.
نکات مهم در قرارداد فروش ملک و خرید ملک
در هنگام خرید و فروش ملک باید به نکات مهمی در رابطه با مبایعه نامه دقت کنید که در ادامه در رابطه با هرکدام کامل توضیح می‌دهیم.
اطمینان از مجاز بودن مشاور املاک:
اگر مبایعه‌نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.
ثبت دقیق مشخصات ملک در قرارداد:
در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، عیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود. همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود.
یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نگردد.
مکتوب کردن تضمین ها در قرارداد:
اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است. طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد است.
شرایط فسخ قرارداد:
همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود. در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند. مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.
بیشتر بدانیم: افراز ملک مشاع چیست و چه مراحلی دارد؟
همزمانی معامله در هنگام خرید ملک:
نحوه‌ی انتقال سند و انتقال وجه بین خریدار و فروشنده یکی دیگر از مسائل حقوقی در امر خرید خانه است که باید به آن توجه شود. منظور از همزمانی معامله آن است که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.
البته در صورت بروز هرگونه مشکلات، اطلاعات مربوطه در سیستم دفتر ثبت اسناد موجود است که بر اساس آن می‌توان مشکل را پیگیری کرد. اما به هرحال پیشگیری از بروز مشکل بسیار آسان‌تر از حل آن است. بنابراین اگر قصد خرید خانه و یا اجاره دارید، حتماً قبل از هرگونه اقدامی مراقب چالش‌ها و مسائل مشکل آفرین باشید.
وکالت‌نامه معتبر در زمان خرید ملک وکالتی:
در صورت وکالت داشتن طرف مقابل، وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و علاوه بر آن، می‌بایست فرد مورد نظر وکالت فروش ملک را در اختیار داشته باشد.
از دیگر نکات مهم در خرید و فروش ملک وکالتی آن‌است که باید وکالت‌نامه آن بدقت بررسی شود، مدت زمان حق وکالت و اختیار فروش از جانب موکل می‌باشد.
اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، می‌بایست مطمئن شوید که به شخص دیگری فروخته نشده باشد. چراکه در مواردی دیده شده که فردی با وکالت نامه جعلی ملکی را به چندین نفر فروخته، پس این مورد را نیز حتما در نظر داشته و حتما پیگیری‌های لازم را انجام دهید.
ارتباط وام مسکن برای خریدار و فروش ملک
اگر آپارتمان شما وام مسکن دارد، می‌توانید آن را به خریدار منتقل کنید، اما نکته مهم این است که بدانیم خریدار شرایط پرداخت وام را داشته باشد. از این‌رو قبل از هر کاری بهتر است در این زمینه استعلام‌های لازم را انجام دهید و بدانید که آیا وام‌دهنده با این انتقال موافقت می‌کند یا خیر.
در زمان خرید ملک جستجوی مداوم و طولانی برای پیدا کردن ملک مورد نظر جهت خرید و یا خریدار واقعی جهت فروش ملک، می‌تواند زمان‌بر و خسته کننده باشد. گاهی مجبور می‌شوید تا هفته‌ها یا ماه‌ها به محله‌های مختلف رفته و خانه‌های متفاوت را ببینید و یا منتظر خریدار ملک خود باشید. فشاری که برای معامله یک خانه به شما وارد می‌شود می‌تواند باعث شود که بعضی از شرایط را نبینید. دقت نکردن به قواعد خرید خانه نه تنها می‌تواند باعث پشیمانی و حس منفی شما شود، بلکه ممکن است ضرر سنگینی برای شما داشته باشد.
مشاوره خرید و فروش ملک با کارمنتو
اگر در زمینه خرید و فروش ملک سوالی داشتید می‌تواند آن را در قسمت مشاوره رایگان با ما در میان بگذارید، تا کارشناسان کارمنتو در اسرع وقت به آن پاسخ دهند. خدمات مشاوره حقوقی ملکی در اپلیکیشن کارمنتو سوالات حقوقی خرید و فروش ملک خود را مطرح کنید و جهت کسب مشاوره از بهترین متخصصان این حوزه راهنمایی و مشاوره بگیرید.
