خلع ید و تخلیه ملک ورثه‌ای یکی از دعاوی حقوقی بین وراث است. موضوع خلع ید به اختلاف مالکان مشاعی بر سر تصرف ملک بین وارث اشاره دارد. وقتی یکی از مالکان مشاعی بدون جلب رضایت دیگران ملک را تصرف می‌کند، بحث خلع ید ازملک مشاع مطرح می‌شود.
ملک مشاع یا به‌طور خاص ملک ورثه‌ای، به ملکی گفته می‌شود که صاحب آن فوت کرده است. این ملک بر اساس قوانین و مقررات به وراث می‌رسد. قانونی که بر انتقال ملک مشاع نظارت دارد، همان قانون انحصار وراثت نام دارد. اگر متوفی، وصیت‌نامه رسمی تنظیم کرده باشد، تقسیم اموال بر اساس وصیت‌نامه خواهد بود. ملک ورثه‌ای در صورتی شامل قانون مشاع است که چند مالک داشته باشد. گاهی تصرف ملک مشاع و ملک ورثه‌ای توسط یکی از شرکا باعث می‌شود بقیه برای دادخواست خلع ید از ملک مشاع و تخلیه ملک ورثه‌ای اقدام کنند.
اگر نسبت به موضوع این مقاله دچار ابهام هستید یا سؤالات بیشتری در این رابطه دارید؛ آن را با مشاوره حقوقی کارمنتو در میان بگذارید.
قانون چگونه برای تخلیه ملک مشاع تصمیم می‌گیرد؟ چه شرایط و ضوابطی بر تقسیم سهم تاثیرگذار است؟ آیا به وکیل یا مشاوره حقوقی نیاز است؟ چه مراحلی را باید طی کرد؟ این‌ها سوالاتی است که قصد داریم در این مقاله به آنها بپردازیم. پس با کارمنتو همراه شوید تا بیشتر درباره قانون خلع ید از ملک مشاع و تخلیه ملک ورثه‌ای بدانید.
خلع ید به چه معناست؟
خلع ید یک اصطلاح حقوقی در رابطه با پرونده‌های ملکی است. خلع در لغت به معنی خارج کردن یا بیرون آوردن تعبیر می‌شود و ید نیز به معنی دست است. اما در حقوق و فقه خلع ید اشاره به اخراج متصرف غیرقانونی و غاصب از ملک مشاع یا ورثه‌ای دارد.
برای مثال یک نفر بدون اجازه و بدون حق قانونی وارد ملکی می‌شود و از آن استفاده می‌کند. علیرغم اعتراض مالک توجهی ندارد و به تصرف خود ادامه دهد. مالک با مراجعه به دادگستری دادخواست خلع ید را تنظیم کرده و پیگیر پرونده تا صدور رأی نهایی خواهد بود.
مثال دیگر خلع ید از ملک مشاع، زمانی است که چند نفر باهم آپارتمانی را خریداری کردند. سهم آنها در این آپارتمان مشخص است: نفر اول ۳ دانگ، نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ مالک است. نفر اول نمی‌تواند ادعای مالکیت ۳ دانگ را داشته باشد و نصف ملک را تصرف کند.
بارزترین نمونه خلع ید از ملک مشاع مربوط به املاک ورثه‌ای است. وقتی چند نفر به‌موجب ارث مالک مال منقول یا غیرمنقول شوند، مال مشاع خواهد بود. حال تصور کنید یک یا چند تن از ورثه آن ملک را تصرف کنند و به بقیه ورثه اجازه تصرف، تقسیم یا فروش را ندهند. درخواست خلع ید از ملک مشاع بر اساس ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی یکی از روش‌های اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش است.
در رابطه با خلع ید مشاعی چند نکته را مورد توجه قرار دهید:
- خلع ید از ملک مشاع یا تخلیه ملک ورثه‌ای بر اساس ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی است.
- دعوای تخلیه ملک ورثه‌ای یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه نزدیک به ملک قرار دارد.
- هزینه دادرسی خلع ید از ملک مشاع بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.
- تخلیه ملک ورثه‌ای یا خلع ید از ملک مشاع زمانی محقق می‌شود که همه مالکین از ملک خارج شوند و هیچکدام تصرفی بر آن نداشته باشند. توافق نهایی بین آنها تکلیف تصرف را مشخص می‌کند.
- اگر خلع ید اختلافات شرکا را از بین نبرد، تنها راه‌حل تقاضای دستور فروش ملک است.
- علاوه بر ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی که به خلع ید اشاره دارد، از ماده ۸۰۳ قانون مدنی به بعد مقررات ناظر بر خلع ید مطرح شده است.
بیشتر بدانیم: صفر تا صد گرفتن حکم تخلیه مسکونی و تجاری
نقش وکیل متخصص در تخلیه ملک ورثه‌ای چیست؟
نقش وکیل متخصص در تخلیه ملک ورثه‌ای اهمیت بسیار زیادی دارد. پرونده‌های تخلیه ملک ورثه‌ای یا مشاع معمولاً با جزئیات و پیچیدگی‌های فراوانی همراهند و بهتر است رسیدگی به آنها توسط یک وکیل انجام شود. وکیل پیگیر مراحل قانونی برای تخلیه خواهد بود.
- بهتر است از وکلای متخصص در پرونده‌های تخلیه املاک ورثه‌ای کمک بخواهید و مدارک لازم را در اختیارش قرار دهید.
- از جمله پیچیدگی‌های چنین پرونده‌هایی وجود دیدگاه‌های متضاد درباره جرم تصرف ملک است. مسلماً آنهایی که کار خود را به یک وکیل می‌سپارند با اطمینان بیشتری پیگیر پرونده خود خواهند بود.
- عده‌ای معتقدند شریک در همه جای ملک مشاع حق مالکیت دارد و انگار در ملک خودش تصرف کرده است. بنابراین جرم محسوب نمی‌شود.
- گروه دیگری خلاف این دیدگاه را دارند. به نظر آنها بقیه مالکان نیز از همه جای ملک صاحبسهم هستند و تصرف بدون اجازه آنها جرم است.
- تنها با داشتن یک وکیل و مشاور متخصص در زمینه املاک مشاع و ورثه‌ای می‌توان شانس خود را در بردن پرونده افزایش داد.
گرفتن حکم تخلیه ملک ورثه‌ای چه مراحلی دارد؟
مراحل گرفتن حکم تخلیه ملک ورثه‌ای در شرایط غاصب بودن مستأجر نیازی به حضور همه مالکان ندارد. ابتدا باید دادخواست کاملی برای تخلیه ملک تنظیم شود. توجه داشته باشید وقتی درخواست تخلیه پس از پایان مدت اجاره مستأجر بوده و اگر تخلیه نیاز به پرداخت حق کسب و سرقفلی داشته باشد، درخواست یکی از مالکین حکم تخلیه را صادر نمی‌کند. او باید سهم بقیه مالکین را هم به مستأجر بدهد تا حکم صادر شود. برای صدور حکم تخلیه در شرایط تصرف باید دعوای خلع ید یا دعوای تصرف عدوانی تنظیم شود.
بر اساس مواد ۶۷۵ و ۲۸۵ قانون مدنی تصرف هر یک از شرکا در ملک مشاع باید با اجازه بقیه شرکا باشد و اگر آنها رضایت ندهند، شخص متصرف غیرقانونی محسوب می‌شود. اگر موجر درخواست تخلیه ید را به دلیل نیاز شخصی خودش مطرح کند، حکمی برای تخلیه صادر نخواهد شد و او باید اجازه سایر شرکا را برای درخواست تخلیه بگیرد. البته این اجازه فقط شامل درخواست تخلیه نیست و جزئیات زیادی دارد.
حکم خلع ید یا تخلیه تصرف انواع متفاوتی دارد. درباره املاک مشاع، حکم خلع ید مشاعی صادر می‌شود. این حکم علیه متصرف ملک مشاع و به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر می‌شود. البته در موارد محدودی قانون‌گذار به مالک بخشی از ملک مشاع اجازه خلع ید کل ملک را می‌دهد.
بیشتر بخوانیم: خیانت در امانت چیست و چه جرایمی دارد؟
گرفتن حکم تخلیه برای ملک ورثه‌ای دقیقاً برعکس عقد قرارداد اجاره است. در قرارداد اجاره همه وراث باید حاضر باشند و قرارداد را امضا کنند ولی در حکم تخلیه، درخواست یکی از وراث کافی است.
اگر پس از تمام شدن موعد قرارداد مستاجر ملک را تخلیه کرد، یا با تکیه بر خیار شرط در عقد اجاره امکان فسخ وجود داشت، هرکدام از وراث توانایی درخواست حکم تخلیه را دارند و نیازی به دریافت رضایت بقیه نیست.
مستأجر ملک ورثه‌ای باید چند نکته را در نظر بگیرد. اگر هنوز قرارداد تمام نشده و هیچ شرایطی برای فسخ وجود نداشته باشد، وراث نمی‌توانند برای تخلیه اقدام کنند.
مالک حق اظهارنظر پیش از تصرف ملک را ندارد. یعنی تا وقتی موعد قرارداد مستأجر تمام نشده، مستأجر در ملک تصرف دارد و وارث نمی‌تواند برای تخلیه پیش از موعد درخواست دهد.
فقط در شرایطی امکان درخواست تخلیه وجود دارد که قرارداد مستأجر پس از مرگ مالک و قبل از انحصار وراثت تمامشده باشد.
مدارک و شواهد موردنیاز برای تخلیه ملک ورثه‌ای
مدارک و شواهد موردنیاز برای تخلیه ملک ورثه‌ای باید به شواری حل اختلاف تسلیم شود. این مدارک شامل موارد زیرند:
- قرارداد اجاره کتبی: در قرارداد حتماً باید مدت، مبلغ و امضای دو شاهد وجود داشته باشد. مدت قرارداد باید پایان یافته باشد.
- درخواست دستور تخلیه: این درخواست باید توسط مراجع قضایی رسیدگی شده باشد.
- شناسنامه تمامی مالکان
- سند اصلی مالکیت مشاع
همچنین بخوانیم: گرفتن حکم جلب چه مراحلی دارد؟
اجاره دادن ملک ورثه‌ای توسط وراث
اجاره دادن ملک ورثه‌ای توسط وراث قوانین حقوقی مشخصی دارد. قانون دراین‌باره با شفافیت صحبت کرده و جای نگرانی برای مستأجر وجود ندارد. وقتی قوانین در اجاره ملک ورثه‌ای رعایت شود، در آینده مشکلات حقوقی پیش نخواهد آمد. در ادامه به بعضی از این نکات اشاره می‌کنیم
گواهی انحصار وراثت: برای اجاره دادن ملک پس از فوت مالک، حتماً باید گواهی انحصار وراثت موجود باشد. از نظر قانون، گواهی انحصار وراثت تنها مدرک تعیین‌کننده وراث و میزان سهم آنهاست. بدون وجود این مدرک هیچ معامله‌ای برای ملک ورثه‌ای ممکن نیست.
موافقت ورثه: گاهی ممکن است همه وراث موافق اجاره دادن ملک نباشند. در این شرایط حتی نوشتن اجاره‌نامه هم نمی‌تواند قانونی‌بودن معامله را تأیید کند. همه ورثه باید راضی باشند و پای قرارداد را امضا کنند.
البته امکان وکالت دادن یکی از ورثه یا همه آنها وجود دارد. وکیل می‌تواند از جانب همه آنها امضا کند.
تقسیم اجاره‌بها و ودیعه بین ورثه: دو راه برای واریز اجاره و ودیعه وجود دارد. اول می‌توانید طبق توافق همه وراث مبلغ را به شمارهحساب یک نفر واریز کنید. حالت دیگر در صورت به توافق نرسیدن وراث است. مستأجر باید با توجه به میزان سهم هر فرد، مبلغ رهم و اجاره را جداگانه واریز کند.
در ملک ورثه‌ای دادگاه اجرت المثل را برای اتمام قرارداد تعیین می‌کند. یعنی اگر پس از فوت مالک و تا قبل از انحصار وراثت، قرارداد تمام شود و او همچنان در ملک باشد، باید اجرت المثل را بپردازد.
اجرتالمثل برای ورثه‌ای هم اعمال می‌شود که پس از فوت مالک، ملک را تصرف کردند. در این شرایط باید سهم خودش را از اجرت المثل تعیین شده کم کند.
جمع‌بندی
تخلیه ملک ورثه‌ای یا خلع ید از ملک مشاع مراحل و شرایط قانونی خاص خود را دارد. خلع ید از ملک مشاع به معنی تخلیه تصرف غیرمجاز یکی از شرکا یا ورثه از ملک است. برای گرفتن حکم تخلیه بهتر است از کمک یک وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده کنید. در آخر سپاسگزاریم که تا اینجا با کارمنتو همراه بودید. امیدوارم مطالب مطرح‌شده برای شما مفید بوده باشد. کارشناسان حقوقی ما همیشه آماده کمک و مشاوره به شما عزیزان هستند.
