فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، جزو دعاوی ملکی است که ممکن است در صورت عدم توافق طرفین، به دادگاه کشیده شود. هنگامی که یک قرارداد منعقد میگردد، طرفین موظف به پایبندی به همه مفاد آن هستند، اما گاهی، افراد مجبور میشوند قرارداد را زیر پا بگذارند. اگر دلیل آنها برای فسخ، معقول و موجه باشد، فسخ قانونی است؛ اما اگر افراد بدون دلیل موجه اقدام به فسخ نمایند، تکلیف موجر یا مستاجر چه میشود و باید چه رفتاری نشان دهند؟ آیا این کار قانونی است یا غیرقانونی؟ در این مقاله به بررسی این موضوع میپردازیم.
موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
اجاره، جزو عقود لازم است؛ به این معنا که طرفین، جز در موارد قانونی، حق فسخ آن را ندارند و تنها در صورت رضایت هر دو طرف، میتوان قرارداد را فسخ کرد. موارد فسخ اجاره پیش از تحویل به شرح زیر است:
وجود عیب در عین مستاجره
یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، وجود عیب در عین مستاجره است. اگر از زمان انعقاد قرارداد تا زمان تحویل ملک به مستاجر، عیب و نقصی در عین مستاجره ایجاد شود، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ نماید. بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی «عیبی که موجب فسخ اجاره شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد». به بیان سادهتر، اگر عیبی که در ملک وجود دارد، از نفع بردن از آن جلوگیری کند یا آن را دشوار سازد فسخ اجاره جایز است. ذکر این نکته ضروری است اگر موجر اقدام به رفع عیب نماید، فسخ جایز نیست.
وجود حق فسخ
حق فسخ، یکی از مواردی است که وجود آن در قرارداد، امکان برهم زدن آن را میدهد. این شرط در عقد اجاره نیز ممکن است وجود داشته باشد و باعث فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل شود. اگر در قرارداد ذکر گردد که در صورت فسخ باید خساراتی پرداخت شود، توجه به آن ضروری است.
عدم تحویل عین مستاجره
عدم تحویل عین مستاجره، میتواند باعث فسخ قرارداد شود. بر اساس ماده ۴۷۶ قانون مدنی، «موجر باید عین مستاجره را به مستاجر تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر حق فسخ دارد». بنابراین، اگر موجر، از تحویل عین مستاجره، خودداری کند، ابتدا باید از طریق شکایت، او را مجبور به تحویل کرد؛ اگر باز هم ملک را تحویل ندهد، مستاجر میتواند با دریافت پرداختیهای خود اجاره را فسخ نماید.
تخلف از شرط فعل در عقد اجاره
در برخی از قرارداهای اجاره، برای اجاره دهنده شرطی در نظر گرفته میشود که بر اساس آن، موجر باید اقدامات و تغییراتی در ملک انجام دهد. در صورت عدم انجام این فعل، بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی، مستاجر میتواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک نماید.
شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر
یکی از شرایطی که موجر پیش از تحویل ملک میتواند قرارداد را فسخ نماید، عدم صداقت مستاجر است؛ به طور مثال اگر مستاجر شرایط متفاوتی (مانند تاهل یا تعداد فرزندان) با آنچه که به مالک گفته، داشته باشد، باعث فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر میشود.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
اگر قرارداد اجاره فسخ شود، کدام یک از طرفین حق دریافت خسارت را دارند؟ در مطالب قبل به شرایط و موارد فسخ اجاره توسط موجر و مستاجر پرداختیم. اگر در قرارداد اجاره طرفین با دلیل موجه اقدام به فسخ قرارداد نمایند، طرف مقابل، حق دریافت خسارت و ضرر و زیان را نخواهد داشت. به عنوان مثال، اگر مورد اجاره دارای معایب فاحشی باشد، یا موجر در موعد مقرر ملک را به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر میتواند قرارداد را بدون اینکه هزینهای به موجر پرداخت کند، فسخ نماید. در این حالت مستاجر که قرارداد را فسخ کرده است میتواند به دلیل فریبخوردگی، عدم تحویل ملک یا موارد دیگر، از موجر درخواست ضرر و زیان نماید.
در غیر این موارد، اگر هریک از طرفین بخواهند، بدون دلیل موجه اقدام به فسخ نمایند، طرف مقابل میتواند ضرر و زیان دریافت کند.
کلام آخر
در دنیای امروز قراردادهای زیادی منعقد میگردد که لازم است افراد پس از انعقاد این قراردادها به آنها پایبند بمانند. اجاره، یکی از این عقود است که پس از امضا، طرفین موظف به رعایت بندهای آن هستند؛ اما امکان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل وجود دارد و قانون، در مواردی این اجازه را داده است. شما میتوانید ابهامات و سوالات خود در این زمینه را از کارمنتو بپرسید. کارمنتو اولین پلتفرم تخصصی در زمینه مشاورههای حقوقی و مالیاتی است و خدمات خود را به دو صورت آنلاین و تلفنی، در اختیار مشتریان قرار میدهد. کافی است به سایت مجموعه مراجعه کنید و سوال خود را مطرح کنید و با مشاوران ما در تماس باشید.
