امروزه با گسترش روابط انسانی، مسائل و مشکلات جدیدی ایجاد شده است که شاید نام برخی از آن‌ها به گوشتان نخورده باشد. یکی از حوزه‌هایی که معمولا بر سر آن بحث و جدل فراوانی صورت میگیرد، حوزه ملک است که گاهی افرادی از سر ناآگاهی و یا از روی قصد و غرض باعث ایجاد مشکلاتی در این زمینه می‌شوند. در این مقاله ضمن تعریف دعاوی ملکی، نشان می‌دهیم این دعاوی، شامل چه مواردی می‌شوند و قانون برای حل آن‌ها چه چاره‌ای اندیشیده است.
می‌توانید با مراجعه به بخش مشاوره حقوقی رایگان در اپلیکیشن کارمنتو با مشاورین و متخصصان این حوزه در ارتباط باشید.
تعریف دعاوی ملکی و انواع آن
دعاوی ملکی، به دعواهایی که سر اموال غیرمنقول صورت میگیرد، گفته می‌شود. (اموال غیر منقول به اموال غیر قابل انتقال مانند خانه، زمین، باغ و … گفته می‌شود). این دعاوی با توجه به گستردگی فراوان، پربحث‌ترین پرونده‌های حقوقی در مراجع قضایی هستند. دعاوی ملکی، به سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی ثبتی تقسیم می‌شوند که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی، به دعواهایی گفته می‌شود که در دادگاه‌های حقوقی به آن‌ها رسیدگی می‌شود و حکمی که از سوی قاضی صادر می‌شود، معمولا پرداخت خسارت است؛ همچنین این دعاوی مجازات حبس ندارد. از مهمترین دعاوی ملکی حقوقی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
دعاوی التزام به تحویل ملک
هنگامی که فروشنده، یک ملک (مبیع) را به خریدار می‌فروشد، طبق مبایعه نامه تعهد می‌دهد که در تاریخ تعیین شده، ملک را به خریدار تحویل دهد؛ اگر در زمان مقرر از تحویل ملک خودداری نماید، خریدار می‌تواند از فروشنده شکایت کند؛ در این صورت، خریدار باید دادخواستی با عنوان الزام فروشنده به تحویل ملک، تنظیم و در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند؛ سپس منتظر دریافت زمان برای رسیدگی به درخواست باشد. پس از تعیین دادگاه صالح، باید جهت رسیدگی به شکایت خود در جلسه رسیدگی حاضر شود.
بیشتر بدانیم: مطالبه وجه التزام در قرارداد چیست و انواع ان کدام‌اند؟
بر اساس قانون، در طرح این دعوا، فرد حتما باید سند رسمی ارائه دهد ولی برخی از دادگاه‌ها مبایعه نامه را نیز به عنوان مدرک قبول می‌کنند. اگر دادگاه به صورت قطعی بیان کند که خریدار حتما باید سند رسمی ارائه دهد، خریدار باید اول دعوای التزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و پس از رسیدگی به آن اقدام به شکایت دیگر خود نماید. فرد شاکی برای طی این مراحل، می‌تواند از یک وکیل ملکی کمک بگیرد.
دعاوی التزام به تنظیم سند رسمی
هنگامی که فروشنده، ملکی را با تنظیم مبایعه نامه به خریدار می‌فروشد، تاریخی را برای تنظیم سند رسمی تعیین می‌کند؛ اگر از انجام آن خودداری ورزد، خریدار می‌تواند نسبت به فروشنده دعای الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح نماید.
اگر ملک فروخته شده، تنها مبایعه نامه داشته باشد و دارای سند رسمی نباشد و خریدار با آگاهی از این موضوع ملک را بخرد، نمی‌تواند درخواست سند رسمی داشته باشد؛ زیرا ملک دارای سند عادی است و سند رسمی ندارد.
در این دعوا، دادگاه باید مطمئن شود که فروشنده، مالک اصلی است و اهلیت فروش مال را داشته است. خریدار نیز باید به تعهدات خود در پرداخت ثمن معامله عمل کرده باشد؛ پس از آن، دادگاه فروشنده را وادار به تنظیم سند رسمی، در دفتر اسناد رسمی می‌نماید.
دعوای خلع ید
این دعوا، هنگامی اتفاق می‌افتد که فردی بدون اجازه مالک، یک ملک را تصرف کند؛ در این صورت مالک می‌تواند از این فرد شکایت کند و درخواست خلع ید ارائه دهد. در جلسه رسیدگی، شخص مالک، با ارائه سند رسمی باید این موضوع را اثبات کند که مالکِ ملکِ تصرف شده است.
بیشتر بخوانیم بیشتر بدانیم: راهنمای جامع تخلیه ملک ورثه ای و خلع ید وراث
ذکر این نکته لازم است که خلع ید با تخلیه ید تفاوت دارد. در خلع ید، فرد بدون اجازه ملک را تصرف کرده است ولی تخلیه ید زمانی صورت می‌پذیرد که فردی که در ملک ساکن است از ابتدا ید غاصبانه نداشته است؛ او ملک را طبق قراردادی اجاره کرده است ولی در پایان قرارداد، از تخلیه آن خودداری می‌ورزد؛ در این صورت مالک می‌تواند درخواست تخلیه ید را بدهد.
اگر مالک به جای دعوای خلع ید به صورت اشتباه دعوای تخلیه ید را مطرح سازد، دادگاه، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند. (قرار عدم استماع دعوا، به حالتی گفته می‌شود که دعوا به علت وجود موانع، قابلیت رسیدگی نداشته باشد. در این صورت، دادگاه بدون ورود به ماهیت دعوا، اقدام به صدور این قرار می‌کند.)
دعوای رفع تصرف عدوانی
این دعوا زمانی رخ می‌دهد که شخصی ادعا می‌کند نسبت به ملک تصرف شده مالکیت دارد و آن ملک در دست فرد دیگری است.
بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی را اینگونه تعریف کرده است: «ادعای متصرف سابق مبین بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»
در این دعوا، باید ادعاکننده (خواهان)، یک سند رسمی که مالکیت خود را نشان دهد، به دادگاه ارائه دهد. پس از آن، باید اثبات شود که خواهان، متصرف سابق است؛ اگر ثابت شود که خوانده، پیش از خواهان در ملک تصرف داشته، در این صورت رفع تصرف عدوانی، جنبه قانونی ندارد. همچنین باید ثابت شود تصرف فرد خوانده، عدوانی باشد. (عدوانی به معنای بدون رضایت است).
دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
در این دعوا، فردی بدون اینکه ملک را تصرف کند، مانع استفاده مالک از آن می‌شود یا برای او مزاحمت ایجاد می‌نماید؛ به طور مثال اجازه نمی‌دهد مالک از زمین کشاورزی یا منزل مسکونی خود استفاده کند.
طبق ماده ۶۹۰ «هر کس به وسیله صحنه‌سازی از قبیل پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‌شده یا در آیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی‌شده، کوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبیعی و پارک‌‌های ملی، تاسیسات کشاورزی، دامداری و دامپروری، کشت و صنعت، اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی، املاک، موقوفات، محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته است یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذی‌حق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت کند یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذی‌صلاح دیگر مبادرت به عملیاتی کند که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی شود یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود.»
تفاوت دعوای مزاحمت و ممانعت از حق
در ممانعت از حق، فاعل به طور کلی مانع استفاده مالک حقیقی می‌شود اما در مزاحمت، عمل فرد، باعث اختلال جزئي در تصرف می‌شود.
دعوای الزام به فک رهن
ملکی که فروخته می‌شود اگر از قبل، در رهن دیگری (مانند بانک برای گرفتن وام) قرار داشته باشد، امکان نقل و انتقال قطعی آن ندارد و فروشنده ابتدا باید آن را از رهن خارج و سپس اقدام به فروش آن کند. اگر این اقدام صورت نگیرد، خریدار می‌تواند الزام او به فک رهن را از دادگاه درخواست کند. معمولا الزام به فک رهن مقدمه الزام به تنظیم سند رسمی است.
دعوای ملکی کیفری
دعاوی کیفری، جزو دعواهایی هستند که رسیدگی به آن‌ها، در دادگاه‌های کیفری صالح، صورت می‌پذیرد و حکم صادره از سمت قاضی، بیشتر جنبه کیفری داشته و مجازات حبس را به همراه دارد.
چند مورد از دعاوی کیفری شامل موارد زیر هستند:
دعوای کلاهبرداری در خرید و فروش
یکی از دعاوی ملکی که ماهیت کیفری دارد، دعوای کلاهبرداری است که در قانون نیز تعریف شده است. در ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشا درباره این جرم گفته شده است: هرگاه شخصی با امیدوار کردن مردم به وجود شرکت یا موسسه و وعده‌ی دادن شغل، آن‌ها را فریب دهد یا نسبت به موضوعی غیر واقعی آن‌ها را بترساند، کلاهبردار محسوب می‌شود. همچنین اگر او از عنوان مجعول استفاده کند یا خود را مالک اموال دیگران معرفی سازد نیز از مصادیق بارز کلاهبرداری محسوب شده و مجازات یک تا هفت سال حبس شامل حال او می‌شود.
یکی از معروف‌ترین این دعاوی فروش مال غیر است که فردی بدون اجازه مالک اصلی اقدام به فروش مال او می‌کند.
دعوای جعل سند ملک
جعل سند به معنای تغییر آگاهانه سند برای سو استفاده از نسخه اصلی است. بر اساس قانون ۴۳۲ مجازات اسلامی، هرگونه دست بردن در سند، ساختن مهر و امضا افراد رسمی و غیر رسمی، قلم بردن، خراشیدن، سیاه و محو کردن، الصاق یک نوشته به نوشته دیگر و ساختن نوشته یا سند به قصد تقلب، جعل خوانده می‌شود.
جرم جعل سند مالکیت، اقسام مختلفی دارد و نتیجه‌های متفاوتی در پی خواهد داشت. هر یک از افراد ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی اگر عمدا جرم جعل سند مالکیت را انجام دهند، مجرم شناخته می‌شوند و طبق قانون مجازات می‌گردند.
دعوای خیانت در امانت
اگر مالی به شخصی سپرده شود و او از پس دادن مال هنگام مطالبه مالک امتناع ورزد یا آن مال را در راهی غیر از راهی که مالک تعیین کرده، صرف نماید، خیانت در امانت اتفاق می‌افتد و جرم محسوب می‌شود.
سه عنصر در خیانت در امانت وجود دارد:
دعوای ملکی ثبتی
این دعاوی جزو دعواهای ملکی هستند که در دادگاه‌های صالح به آن پرداخته می‌شود و حکم صادره جنبه کیفری ندارد.
مهمترین دعاوی ملکی ثبتی شامل موارد زیر هستند:
دعوای افراز ملک مشاع
ممکن است یک ملک به دلایلی بین چند نفر مشترک باشد. اگر شرکا در مورد تقسیم با یکدیگر تفاهم داشته باشند، مشکلی ایجاد نمی‌شود اما اگر بر سر نحوه تقسیم، به اختلاف بخورند، راه حل قانونی افراز است. افراز در لغت به معنی جدا کردن است و در حقوق معنای تفکیک سهم شرکا را می‌دهد.
دعوای ابطال سند رسمی
در این دعوا، شخص برای ابطال یک سند رسمی شکایت می‌کند. معمولا این دعوا هنگامی رخ می‌دهد که یک ملک به چند نفر فروخته شده باشد. گاهی نیز این درخواست، برای معامله‌ای است که صورت گرفته و به دلیل مجهول بودن، مورد معامله باطل گشته است؛ در این صورت سند نیز باید ابطال گردد.
این درخواست باید در دادگاه‌های حقوقی صالح صورت پذیرد و دفاتر رسمی حق انجام این کار را ندارند و اگر این کار را انجام دهند دچار ارتکاب جرم شده‌اند.
نقش وکیل در دعاوی ملکی
مسائل حقوقی بسیار پیچیده است و در دعاوی ملکی، یک فرد عادی به تنهایی نمی‌تواند از حق خود دفاع کند. بهتر است پیگیری دعاوی ملکی را به دست یک وکیل با تجربه و آگاه بسپارد که دچار ضرر و زیان نشود. یک وکیل ملکی به خوبی از تمام مسائل ملکی آگاه است و می‌تواند به خوبی موکل خود را راهنمایی کرده تا بتواند حق خود را بگیرد.
در جلسه رسیدگی، حضور وکیل نقش اساسی دارد؛ زیرا ممکن است خود فرد به دلیل استرس یا شتابزدگی در پاسخ، نتواند به خوبی دفاعیات خود را مطرح سازد. وکیل، با تجربه و تخصص خود آماده دفاع از هر نوع پرسشی است و می‌داند چگونه دادگاه را اقناع کند.
یکی از مهمترین فواید اخذ وکیل، تنظیم لایحه است. ممکن است جلسه رسیدگی بنا به هر دلیلی مطابق میل موکل پیش نرود؛ وکیل پیش از جلسه، دفاعیات خود را به صورت مکتوب و با اخذ دستور ثبت، ضمیمه پرونده می‌نماید؛ بنابراین در جلسه رسیدگی با خاطری آسوده از ثبت دفاعیات مکتوب، به صورت شفاهی نیز به دفاع از موکل خود می‌پردازد. تنظیم شکواییه و تنظیم دادخواست نیز از مهمترین فواید اخذ وکیل ملکی است.
کارمنتو، همراه شما در دعاوی ملکی
در این مقاله به بررسی دعاوی ملکی و اقسام آن پرداختیم. با توجه به پیچیدگی این مسائل، حضور یک مشاور آگاه و با تجربه می‌تواند از بسیاری از دعاوی ملکی جلوگیری نماید؛ همچنین یک مشاور می‌تواند بهترین راه حل را در این دعاوی مطرح کند تا فرد بتواند بهترین تصمیم را بگیرد. مجموعه کارمنتو، با داشتن مشاورین آگاه و خبره می‌تواند شما را در دعاوی ملکی راهنمایی کند و به پرسش‌های شما در این زمینه پاسخ دهد. شما می‌توانید به صورت تلفنی و آنلاین سوالات خود را از ما بپرسید و با صرفه جویی در وقت و هزینه مسائل خود را حل کنید.
