امروزه، یکی از دغدغه‌های اصلی مردم مسئله خرید، فروش و اجاره املاک است. در این میان، قرارداد اجاره، از متداول‌ترین و پیچیده‌ترین قراردادها به شمار می‌رود که چالش‌هایی را نیز برای طرفین به همراه دارد. افزایش قیمت املاک و به دنبال آن بالا رفتن قیمت اجاره‌بها، از دلایلی است که اغلب افراد به خاطر آن به مراجع قضایی مراجعه می‌کنند. این موضوع، زمانی مطرح می‌شود که یکی از موجران یا مستاجران بر این باور هستند که مقدار اجاره تعیین شده کمتر یا بیشتر از مقدار واقعی است؛ در این صورت اقدام به درخواست تعدیل اجاره‌بها می‌نمایند. با توجه به شرایط قانونی که برای طرح این دعوی در نظر گرفته شده است، دادگاه به بررسی پرداخته و در نهایت با نظر کارشناسان مبلغ اجاره متناسب با نرخ روز تعدیل خواهد شد. در این مقاله، به بررسی دعوی تعدیل اجاره‌بها و امور حقوقی مرتبط با آن می‌پردازیم. همراه ما باشید.
تعدیل چیست؟
در اصطلاح لغوی، کلمه تعدیل، به معنای معتدل کردن است و در مسائل حقوقی تعریف آن به شکل دیگر بیان می‌شود؛ زمانی که بین طرفین قرارداد اجاره در خصوص مبلغ آن توافق صورت نگیرد، آن‌ها می‌توانند به منظور حل این موضوع به مراجع قانونی مراجعه کنند. در قانون برای این امر، ضوابطی مقرر شده تا بر این اساس هر کدام از طرفین قرارداد اجاره، متناسب با وضع اقتصادی جامعه بتوانند درخواست خود را(افزایش یا کاهش آن) مطرح کنند.
شروط درخواست تعدیل اجاره‌بها
در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، هر یک از موجر یا مستاجر می‌توان به استناد ترقی و تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را نماید. به منظور طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها، قوانینی در نظر گرفته شده است که بایستی رعایت شوند. در ادامه به بررسی این موارد می‌پردازیم:
- انقضا مدت اجاره
این مورد یکی از شروطی است که در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر عنوان شده است. بدیهی است برای طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها، انقضا مدت اجاره امری ضروری است. - سپری شدن 3 سال تمام شمسی
موضوع بعدی که در دادگاه رسیدگی به آن توجه می‌شود، سپری شدن 3 سال تمام شمسی از تاریخ آخرین حکمی که برای تعدیل اجاره صادر شده است. مطابق با این قانون، اگر مستاجر از مورد اجاره(عین مستاجره) استفاده نکند یا در این مدت، شغل موضوع اجاره از بین برود، حق دعوی تعدیل اجاره‌بها از موجر سلب نمی‌شود.
مبنای تعیین و محاسبه تعدیل اجاره‌بها
تشخیص میزان اجاره‌بها امری فنی و تخصصی است که برای این امر، نیاز به حضور میدانی و بازدید حضوری است. بنابراین دعوی تعدیل اجاره‌بها به کارشناس مربوطه ارجاع داده می‌شود. این فرد متخصص توسط دادگاه مامور خواهد شد تا به بررسی موارد مختلفی که در محاسبه تعدیل اجاره‌بها تاثیرگذار هستند، بپردازد. این موارد شامل نوع ملک و قدمت آن، مدت زمان اجاره توسط مستاجر، نوع کاربری ملک و موقعیت جغرافیایی آن، مساحت بنا و … هستند. زمانی نظر کارشناس مورد تایید دادگاه است که تمامی موارد مهم در تعدیل را در نظر گرفته باشد. همراه با این موارد پرداخت سرقفلی، میزان اجاره‌بهای قبلی و تعمیرات احتمالی توسط مستاجر بررسی می‌شوند. سپس کارشناس رسمی دادگستری میزان اجاره‌بهای متعادل را تعیین می‌کند.
نحوه رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره‌بها
بر اساس قانون، دادگاه صالح در دعوی تعدیل اجاره‌بها، شورای حل اختلاف است که این موضوع در صلاحیت خاص آن قرار دارد. در ماده 9 این قانون و در بند پ آن عنوان شده است که این شورا، در مواردی حکم صادر می‌کند که تنها موضوع مورد اختلاف بین موجر و مستاجر، میزان اجاره باشد نه خود قرارداد اجاره. بنابراین، در صورت اختلاف طرفین نسبت به اصل رابطه استیجاری باید دعوی خود را در دادگاه عمومی مطرح کنند. پس از صدور این حکم از سوی دادگاه، اگر صرفا مبنی بر تعدیل اجاره‌بها باشد، رای جنبه اعلامی دارد. در صورتی که در مورد مابه‌التفاوت نیز حکم صادر شده باشد، به صورت اجراییه است و پرونده به اجرای احکام ارجاع داده می‌شود.
الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره‌بها
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، هر دو طرف قرارداد اجاره، حق تعدیل اجاره را دارند. این روزها به دلیل تورم و افزایش قیمت ملک، این دادخواست بیشتر از سوی موجر و به منظور بالا بردن بهای اجاره مطرح می‌شود. لازم به ذکر است موجر یا مستاجر برای طرح دادخواست خود باید شرایط زیر را به دادگاه صالح و مربوطه ارائه کنند:
- اثبات ذی‌نفع بودن / مالکیت موجر
در این دعوی نیز مانند هر دعوای دیگر، ابتدا خواهان، هویت خود و ملک ذی‌نفع را به دادگاه اثبات و احراز می‌کند. این موضوع با رویت سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد توسط دادگاه صورت می‌گیرد. - اثبات رابطه استجاری موجر و مستاجر
احراز رابطه استیجاری بین خواهان و خوانده در طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها امری ضروری است که از طریق اجاره‌نامه محرز می‌شود. - احراز تاریخ انقضای رای قبلی
در صورتی که پیش از این دعوی، دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره ارائه شده باشد. مطابق قانون باید از دعوی قبلی و رای صادر شده آن، 3 سال تمام شمسی گذشته باشد.
تمامی این نکات توسط دادگاه بررسی می‌شوند؛ اما با توجه اینکه ارائه دلایل و مدارک از جانب شخص خواهان دعوی برای رسیدگی امری ضروری است، ممکن است عدم رعایت شرایط و قوانین تعیین شده، باعث رد شدن دادخواست شود.
مدارک مورد نیاز برای تعدیل اجاره بها
در امور قانونی برای ثبت هر دادخواست یا دعوایی، نیاز است تا شخص خواهان مدارک لازم را ارائه دهد تا دادخواست او به درستی ثبت شود. در تعدیل اجاره‌بها، این مدارک به شرح زیر هستند:
- رمز عبور و نام کاربری حساب سامانه ثنا: شخص خواهان، با مراجعه حضوری به یکی از دفاتر مجتمع الکترونیک قضایی یا از طریق سایت sana.adliran.ir، در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده و احراز هویت می‌کند.
- متن نمونه دادخواست: شخص خواهان می‌تواند این متن را به کمک یک وکیل یا از طریق نمونه متن‌های موجود در اینترنت تنظیم کند.
- ارائه مدارک مبنی بر وجود اجاره‌نامه
- آخرین رای دادگاه در خصوص تعدیل یا تعیین اجاره‌بها(در صورت وجود، نیاز است این مدارک نیز به دادگاه تقدیم شود)
- پرداخت هزینه‌های ثبت دادخواست تعدیل اجاره‌بها و ارائه مدارک واریزی آن‌ها
نکات مهم در خصوص طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها
همان‌طور که اشاره کردیم، مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356:«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» علاوه بر نکاتی که در این قانون ذکر شده است، در ادامه به بررسی دیگر نکات مربوط به طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها می‌پردازیم:
- تعدیل اجاره‌بها، در خصوص اماکن تجاری و کسب‌وکار است؛ بنابراین این دعوی در مورد اماکن مسکونی قابل مطرح شدن نیست.
- دادخواست تعدیل اجاره‌بها در صورتی در شورای حل اختلاف بررسی می‌شود که اختلاف تنها برای مبلغ اجاره باشد.
- این نوع دعوی، دعوای مالی است و پس از رسیدگی دادگاه و تعیین میزان مبلغ اجاره‌بها، مطابق با ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر از تاریخ دادخواست، قابل اجرا خواهد بود.
- چنانچه در قرارداد اجاره ذکر شود که موجر حق افزایش اجاره‌بها را ندارد، این شرط صحیح نبوده و قابل اجرا نیست. بنابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، طرفین قرارداد اجاره مستحق دعوی در این خصوص هستند.
سخن پایانی
تعدیل اجاره‌بها در صورتی مطرح می‌شود که طرفین قرارداد اجاره یعنی مالک و مستاجر در خصوص مبلغ اجاره‌بها اختلاف دارند؛ این اختلاف عموما در مورد افزایش میزان اجاره و از سوی موجر(مالک) مطرح می‌گردد. در این مقاله، به بررسی نکات، قوانین و الزامات در خصوص طرح دعوی تعدیل اجاره‌بها پرداختیم. این دعوی نیز مانند دیگر دعاوی حقوقی دارای شرایط و قوانین تعیین شده است که برای دریافت نتیجه‌ای مطلوب، نیاز است تمام نکات مربوط به آن رعایت شود. لازم به ذکر است، برای تنظیم دادخواست‌های حقوقی می‌توانید روی کارشناسان مجرب حقوقی و مشاوران متخصص و آگاه مجموعه کارمنتو حساب کنید.
