موارد بسیار زیادی پیش آمده است که یکی از طرفین معامله ملکی به هر دلیلی قصد بر هم زدن قرارداد را داشته باشند یا اینکه یکی از طرفین بدقولی کرده باشد یا شرایط خاصی پیش آمده باشد که به آن فسخ قرارداد ملک گفته می‌شود. فسخ قرارداد قوانین خاص خود را دارد و طرف برهم زننده معامله در صورتی می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند که شرایط مندرج در بند مربوط به آن را تمام و کمال انجام دهد.
می‌توانید با مراجعه به بخش خدمات مشاوره حقوقی آنلاین در وب سایت و یا اپلیکیشن کارمنتو با مشاورین و متخصصان این حوزه در ارتباط باشید.
فسخ قرارداد چیست و به چه معناست؟
فسخ در لغت به معنای تباه کردن و از بین بردن است و فسخ قرارداد ملک در واقع یکی از راه‌های ارادی است که اشخاص می‌توانند به قصد خاتمه و انحلال قراردادهای ملکی انجام دهند. یعنی این حق به طرفین معامله داده شده است تا در مورد ادامه و یا پایان قرارداد تصمیم بگیرند. قبل از اینکه با شرایط و ضوابط فسخ قرارداد آشنا شوید باید بدانید که در حالت کلی قراردادها به دو نوع قرارداد لازم و قرارداد جایز تقسیم می‌شوند.
قرارداد لازم چیست؟
قرارداد لازم به قراردادی گفته می‌شود که هیچ یک از طرفین معامله به هیچ عنوان نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. مگر در شرایط بسیار معدود و با توجه به قوانینی که تعیین شده است. این قرارداد تا زمانی که یک عامل قانونی به میان نیامده باشد، پا برجا است و هیچ بهانه‌ای از سوی طرفین قابل پذیرش نیست. قراردادهای خرید و فروش، قرارداد نکاح، اجاره و… در این دسته قرار می‌گیرند. در تمامی قراردادهای املاک یکی از بندهای قرارداد این است که در یک مدت زمان مشخص و با ادله کافی و موجه طرفین می‌توانند معامله را طبق قوانین فسخ کنند.
قرارداد جایز چیست؟
آن دسته از قراردادهایی هستند که هر یک از طرفین معامله بدون اینکه نیاز به تعهد خاصی باشد، هر زمان که بخواهند می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند. به عنوان نمونه می‌توان به قرارداد حق وکالت اشاره کرد. شما هر زمان که بخواهید می‌توانید او را از وکالت خود عزل کنید. در مقابل نیز وکیل شما می‌تواند هر زمان که بخواهد قرارداد وکالت را فسخ کند.
قوانین فسخ قرارداد در معاملات ملکی
همان‌طور که در تعریف قرارداد لازم به این موضوع اشاره شد، طرفین معامله در یک زمان تعیین شده، آن هم طبق قوانین و با دلایل موجه می‌توانند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کنند. هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به صورت یک طرفه معامله را فسخ کنند. مگر اینکه این که این حق به اشخاص در معامله داده شده باشد.
باید به این نکته توجه داشته باشید که حتی اگر بنگاه‌دار از نظر شما قابل اطمینان و شناخته شده باشد، باز هم باید قرارداد را به دقت مطالعه کنید. تنظیم‌کننده اگر بندی به نام اسقاط کافه خیارات را در قرارداد گنجانده باشد، شما دیگر نمی‌توانید در زمان تعیین شده و با دلایل کافی هم معامله را فسخ کنید و در این صورت در معامله ضرر خواهید کرد؛ به دلیل اینکه با آوردن آن در یکی از بندهای قرارداد حق فسخ قرارداد در زمان مشخص از شما سلب شده و از کلیه حقوق خود در زمینه فسخ قرارداد محروم خواهید شد.
نحوه فسخ قرارداد ملک توسط طرفین
طرفین معامله در دو صورت می‌توانند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کنند. اول اینکه شرایط فسخ در یکی از بندهای قرارداد ذکر شده باشد. دوم حکم مستقیم دادگاه که طی شرایطی خاص حق فسخ قرارداد را به هر یک از طرفین داده است. به این نکته بسیار مهم توجه داشته باشید که در صورتی که در بند قرارداد عبارت فسخ تنها با یک اراده ذکر شده باشد، دیگر نیاز به حضور طرف دوم معامله برای فسخ نیست و تنها با ارسال تقاضانامه یا نامه سفارشی و به صورت یک طرفه می‌توانید معامله را فسخ کنید.
اختیارات فروشنده و خریدار برای فسخ معامله
فسخ قرارداد ملک بستگی به خیاراتی دارد که در متن قرارداد به آن اشاره شده است که در واقع اختیاراتی است که قانون‌گذار به هر یک از طرفین برای فسخ قرارداد داده است. به حقی که به طرفین معامله برای فسخ آن داده شده است خیار گفته می‌شود که شامل موارد زیر است:
- خیار غبن: در صورتی که طرفین معامله فریب خورده باشند.
- خیار مجلس: در صورتی که طرفین معامله متفرق نشده باشند.
- خیار شرط: مدت زمانی که برای فسخ توسط طرفین و یا یکی از آن‌ها در قرارداد تعیین شده باشد.
- خیار تدلیس: زمانی که ارزش مال بیشتر از آنچه که هست توسط خریدار و یا فروشنده نشان داده شود.
- خیار تخلف شرط: اگر که خریدار یا فروشنده بگوید که تحت شرایط خاصی مال را پرداخت کرده و یا کار خاصی انجام می‌دهد. اما نتواند به تعهدات خود عمل کند طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
- خیار عیب: در صورتی که ملک عیب و ایرادی داشته باشد که قبل از خرید فروشنده آن را اعلام نکرده باشد.
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار
طرف خریدار در صورتی می‌تواند برای فسخ قرارداد ملک اقدام کند که ملک ایرادی داشته باشد و فروشنده از قبل آن را اعلام نکرده باشد (خیار عیب). همچنین اگر که فروشنده در زمان تعیین شده در قرارداد برای واگذاری ملک اقدام نکند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند (خیار شرط). در صورتی که پس از خرید و عقد قرارداد، مشخص شود که بخشی از ملک به شخص دیگری تعلق دارد، اگر فروشنده نتواند آن شخص را راضی کند، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. در این مورد این حق به خریدار داده شده است که پول آن بخش از ملک که به فروشنده تعلق ندارد را از او پس بگیرد. اگر که فروشنده ملک را طور دیگری نشان داده باشد و پس از خرید مشخص شود که ملک ویژگی‌های اعلام شده را نداشته است، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
در حالت کلی سه شرط اصلی برای فسخ قرارداد ملک وجود دارد:
- شخصی که به فسخ قرارداد تمایل دارد، برای انجام آن اراده کند.
- طرف مقابل معامله باید از این کار رضایت کامل داشته باشد. در غیر این صورت حتی اگر قرارداد فسخ شده باشد، از نظر قانونی قابل قبول نیست.
- شخصی می‌تواند فسخ معامله را اراده کند که از نظر عقل سلامت باشد و به سن قانونی (۱۸ سال) رسیده باشد و قابل اعتماد باشد. به این معنا که اهلیت فسخ قرارداد ملک را داشته باشد.
همچنین شخص فسخ کننده باید یک الی دو ماه قبل از اقدام، موضوع را به طرف دوم معامله اطلاع دهد. که البته این مسئله ربطی به پرداخت خسارت ندارد و در هر صورت باید هزینه‌های فسخ قرارداد را پرداخت کند.
هزینه فسخ قرارداد خرید ملک
در کنار شرایط ذکر شده حتماً باید ادله موجه و کامل برای فسخ قرارداد ملک داشته باشید تا پذیرفته شود. در غیر این صورت نمی‌توانید معامله را فسخ کنید؛ اما اگر برای فسخ قرارداد مصر باشید، باید مبلغی را به عنوان خسارت به طرف مقابل معامله بپردازید. این مبلغ معمولاً به صورت توافقی و یک مقدار منصفانه تعیین می‌شود و همیشه در یکی از بندهای قرارداد مقدار دقیق آن ذکر می‌شود تا در آینده مشکلی از این بابت پیش نیاید. در واقع این مبلغ نوعی تضمین معامله است که اگر به هر دلیلی فسخ شد، طرف دوم معامله ضرر نکند. طرف دوم معامله برای دریافت هزینه فسخ معامله، باید با استفاده از دادخواست اصلی فسخ معامله برای دریافت آن اقدام کند یا اینکه می‌تواند در یک دادخواست جداگانه مبلغ ذکر شده را مطالبه کند.
قوانین فسخ قرارداد خرید ملک
در صورتی که بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول، خریدار متوجه شود که ملک ایراد دارد. مثلاً اگر متراژ کمتر است یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند طبق خیار غبن برای فسخ معامله اقدام کند. در صورتی که تمام مبلغ ملک را پرداخت کرده باشد، می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و پس از صدور حکم و با نظر کارشناس، مابه التفاوت قیمت را از فروشنده مطالبه کند.
درصد فسخ قرارداد خرید ملک
همان‌طور که گفته شد، میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد ملک به صورت توافقی تعیین می‌شود. اما عموماً این مقدار حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد از کل ارزش معامله است که در صورتی که توسط هر یک از طرفین، معامله فسخ شود، باید به طرف دوم معامله پرداخت شود.
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده
فسخ قرارداد ملک توسط فروشنده به شدت بر نحوه نوشتن قرارداد و کم و کیف آن بستگی دارد. در صورتی که خریدار مبلغی یا چیزی را به فروشنده داده باشد که بعداً مشخص شود برای خودش نبوده است، فروشنده می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند که به آن خیار شرکت گفته می‌شود. همچنین اگر در مدت زمان تعیین شده، مبلغ کل قرارداد به فروشنده پرداخت نشود، می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
فروشنده باید با ارسال اظهارنامه خریدار را از اراده خود برای فسخ قرارداد مطلع کند. بیشتر قوانین فسخ ارائه شده توسط قانون‌گذار در مورد خریدار است و حق زیادی برای فروشنده در نظر گرفته نشده است. به همین خاطر فروشنده باید به هنگام ثبت قرارداد، تمامی شرایط خود را برای فسخ قرارداد اظهار کند تا طبق آن حقی برای فسخ برایش در نظر گرفته شود.
کمیسیون فسخ قرارداد فروش ملک
کمیسیون مبلغی است که سود بنگاه محسوب می‌شود و به صورت درصدی از کل ارزش معامله از طرفین توسط بنگاه‌دار دریافت می‌شود. در صورتی که معامله ملک فسخ شود و خود بنگاه عاملی برای بر هم زدن معامله نباشد، می‌تواند مبلغی به عنوان حق‌الزحمه دریافت کند. اما مبلغ کمیسیون به همراه مالیات که روی آن حساب می‌شود، ۹ درصد ارزش معامله است که از طرفین در هر صورت دریافت می‌شود. مگر اینکه بنگاه‌دار از حق خود یا مقداری از آن گذشت کند.
زمان فسخ قرارداد فروش ملک
فسخ قرارداد ملک معمولاً در متن قرارداد به دو صورت تعیین می‌شود. یا زمانی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته می‌شود یا زمانی تعیین نمی‌شود. در صورتی که زمان تعیین شده باشد که هر یک از طرفین می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند و پس از گذشت این زمان، حق فسخ از طرفین سلب می‌شود. در صورتی که زمان تعیین نشده باشد یک مدت عرفی برای آن در نظر می‌گیرند. این مدت زمان ممکن است در هر شهری با شهر دیگر متفاوت باشد. شاید در برخی مناطق این زمان یک ماه در نظر گرفته شود و در برخی مناطق چند ماه باشد.
متن فسخ قرارداد فروش ملک
قبل از نوشتن متن فسخ قرارداد ملک باید از اختیاراتی که در قرارداد ذکر شده است، اطلاعات داشته باشید. متن باید توسط یکی از دفاتر ثبت قضایی به طرف دوم معامله ارسال شود که به آن اظهارنامه و یا ابلاغ قانونی گفته می‌شود. حتماً به این نکته توجه داشته باشید که در متن قرارداد نباید اسقاط کافه خیارات ذکر شده باشد، در غیر این صورت به هیچ عنوان نمی‌توانید برای فسخ قرارداد اقدام کنید. اگر که هر یک از طرفین معامله پس از مدت زمان تعیین شده برای انجام تعهدات خود اقدام نکنند، می‌توانید با استفاده از یک ابلاغیه قانونی برای فسخ قرارداد اقدام کنید. متن فسخ قرارداد ملک به شرح زیر است:
با توجه به قرارداد شماره …………. تنظیم شده مورخ ………….. در ………….. (آدرس دقیق محل تنظیم قرارداد) جناب آقا/خانم ………… متعهد گردیده است تا تاریخ …………… یک سری از خدماتی از قبیل …………… (تعهدات ذکر شده در قرارداد توسط طرفین) انجام دهد. با توجه به انقضای مدت معامله و عدم انجام تعهدات قرارداد ……………… مورخ ……………… تا تاریخ ………………. این قرارداد فسخ می‌گردد.
کلام پایانی
در این مطلب به تمام آنچه که باید در مورد فسخ قرارداد ملک بدانید پرداختیم. نوشتن قرارداد و اختیاراتی که باید در آن ذکر کنید، نیازمند دانش حقوقی و یک مشاور کاربلد است تا بتوانید از ضرر و زیان‌های احتمالی در معامله جلوگیری کنید. برای آگاهی بیشتر در خصوص شرایط و اختیارات فسخ قرارداد املاک می‌توانید با گروه مشاوران کارمنتو تماس بگیرید و از راهنمایی‌های کارشناسان با تجربه ما بهره‌مند شوید.
