افراد بسیاری برای اخذ وام از بانک یا دریافت مبلغ از شخصی دیگر، اقدام به قرار دادن وثیقه‌ای مالی(اعم از منقول و غیرمنقول) می‌کنند. در این صورت، این وثیقه به رهن دیگری در می‌آید تا به عنوان تضمینی برای بازپرداخت دین باشد؛ همچنین فردی که آن مال به رهن او درآمده بتواند در صورت عدم پرداخت وام، طلب خود را وصول کند. در این میان، یکی از مواردی که در عقد رهن به عنوان وثیقه استفاده می‌شود، ملک است. اغلب اوقات، مرتهن(بانک یا طلبکار) با وجود پرداخت دین، از فک رهن(آزادسازی ملک در رهن) خودداری می‌کنند. در این صورت شخص راهن می‌تواند برای دریافت حق خود، اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک کند. برای به نتیجه رسیدن این دعوی، نیاز است تا از طریق مراحل مخصوص مطرح و پیگیری شود تا به لحاظ قانونی و حقوقی تاییدیه‌های لازم را بگیرد. در ادامه به بررسی دعوای الزام به فک رهن و نکات مهم در خصوص آن، می‌پردازیم. همراه ما باشید.
دعوی الزام به فک رهن چیست؟
دعوی الزام به فک رهن، در مواردی عنوان می‌شود که شخص راهن، اقدام به بازپرداخت دین یا وام خود کرده اما مرتهن، از آزادسازی مال مرهونه خودداری می‌کند. برای توضیحات بیشتر در این خصوص، ابتدا نیاز است تا با مفاهیم رهن و فک رهن آشنا شویم تا محرز گردد، دعوی الزام به فک رهن در چه موقعیتی استفاده می‌شود. رهن، یکی از عقود معین است که در مواد بسیاری در قانون مدنی به این مبحث پرداخته شده است. عقد یا قرارداد رهن، در واقع به این معنا است که فردی(راهن)، مالی از خود را برای طلب انجام کار یا تعهد بازپرداخت وام(مال مرهونه) نزد شخص دیگری(مرتهن) به وثیقه می‌گذارد.
لازم به ذکر است بر اساس قانون مدنی، این مال باید عین معین و قابل نقل و انتقال باشد(اکثر مواقع از خانه یا ماشین استفاده می‌شود). پس از پرداخت و ادای دین، لازم است تا مرتهن، مال مرهونه را از حالت رهن خارج کند؛ اصطلاحا به این امر، فک رهن گفته می‌شود. به بیان دیگر، فک رهن، به معنای خارج کردن یا آزادسازی مال مرهونه توسط راهن(بانک یا هر شخص حقیقی دیگر) از حالت رهن است. در صورتی که این عمل صورت نگیرد، امکان دعوی الزام به فک رهن وجود خواهد داشت.
در سه حالت زیر ملک به رهن گذاشته می‌شود و به موجب آن، ممکن است دعوی فک رهن مطرح شود:
- راهن، در زمان مقرر اقدام به بازپرداخت دین خود کند.
در مواردی که شخص راهن(که ملک خود را به عنوان وثیقه در اختیار مرتهن قرار داده است) اقدام به بازپرداخت کامل بدهی خود می‌کند؛ در این صورت، مرتهن باید عین مرهونه را فک رهن کرده و تحویل او دهد. اگر خلاف این عمل اجرا شود، ینی شخص مرتهن از فک رهن مال مرهونه اجتناب کند، نیاز به طرح دعوی الزام به فک رهن ملک مطرح می‌شود.
- اگر ملک، به جهت قراردادهای مشارکت در ساخت، در رهن بانک باشد.
یکی از شایع‌ترین علت‌های دعوی الزام به فک رهن، مربوط به زمانی است که آن ملک، به واسطه قراردادهای مشارکت در ساخت، در گرو بانک قرار دارد؛ در این نوع از قراردادها، بانک، در ازای وام‌هایی که شخص سازنده دریافت می‌کند، آن ملک را در رهن خود نگه می‌دارد. در این زمان، سازنده متعهد می‌شود تا با تسویه کامل بدهی‌ها، اقدام به فک رهن ملک خود کند. همان‌طور که مشخص است، اگر شخص وام‌گیرنده از بازپرداخت آن اجتناب کرده و اقدام به فک رهن نکند، در آن صورت می‌توان دعوی الزام به فک رهن ملک را مطرح کرد.
- اگر شخصی، اقدام به فروش ملکی کند که در رهن بانک است.
در این موارد، شخص فروشنده، ملک را با سند عادی(مبایعنامه) به خریدار می‌فروشد؛ همچنین، مقرر می‌کند که تا تاریخی معین، ملک را از رهن خارج کرده و سند آن‌را به نام خریدار بزند. چنانچه فروشنده، موفق نشود ملک را در زمان مقرر فک رهن کند، خریدار می‌تواند اقدام به دعوی الزام به فک رهن آن نماید.
منظور از سپرده‌گذاری برای فک رهن چیست؟
اغلب افراد، در خرید خانه‌های وام‌دار، آن‌را به عنوان مال وثیقه به رهن بانک درمی‌آورند. در این صورت، تا تسویه کامل بدهی‌ها، امکان فک رهن وجود ندارد. برای اینکه یک ملک از حالت رهن خارج شود(فک رهن) می‌توان از دو روش سپرده‌گذاری و تسویه حساب کامل استفاده کرد:
- سپرده‌گذاری در بانک
در این روش، فرد متقاضی به بانک مراجعه کرده و با محاسبه میزان بدهی او، مبلغ حدودا 110% از مانده آن‌را در بانک سرمایه‌گذاری می‌کند؛ در این صورت، ملک او از رهن بانک خارج می‌شود. نکته قابل توجه این است که پس از سپرده‌گذاری، لازم است تا شخص به پرداخت اقساط ادامه دهد؛ همچنین تا به پایان رسیدن این اقساط، امکان برداشت یا استفاده از مبلغ سپرده وجود ندارد. در ازای مبلغ سپرده‌گذاری شده، بانک به صاحب آن سپرده، سود پرداخت می‌کند؛ این سود، دارای بالاترین نرخ سود مجاز است و شخص می‌تواند با آن، اقساط وام خود را بپردازد.
- تسویه حساب کامل
در روش دوم، شخص با مراجعه به بانک و تسویه کامل بدهی خود، می‌تواند ملک را از رهن بانک خارج کند.
خرید و فروش ملک رهنی در دعوی الزام به فک رهن
همان‌طور که اشاره کردیم، در عقد رهن، مال مرهون به عنوان وثیقه قرار می‌گیرد. همچنین تا زمان پایان اقساط یا پرداخت دین، دسترسی به آن و انجام کارهای حقوقی از قبیل رهن، فروش و … بر روی آن وجود ندارد. بنابراین تا زمانی که ملک، در رهن بانک یا هر شخص حقوقی دیگر باشد، مشکلاتی برای خریدار یا فروشنده ایجاد می‌شود. در این شرایط، ممکن است سه حالت زیر رخ دهد:
- فروشنده، در قرارداد ذکر کند که پیش از موعد مقرر، ملک را از رهن بانک خارج می‌کند؛ زمانی که به تعهد خود عمل نکند، معامله لغو خواهد شد.
- برای فروش ملک مرهونه، مبلغ بدهی بانک را از قیمت اصلی و بنگاهی آن، کم می‌کنند. به طور مثال، قیمت واقعی یک خانه، 200 میلیون تومان و مقدار بدهی بانک، 10 میلیون تومان است. در این صورت، خریدار آن‌را به مبلغ 190 میلیون تومان یا کمتر، می‌خرد و متعهد می‌شود که مابقی بدهی‌ها را پرداخت کند.
- فروشنده می‌تواند ملک را با همان قیمت اصلی به فروش برساند و خود، به بازپرداخت بدهی و دین بپردازد.
ذکر این نکته ضروری است، در معاملاتی که ملک در رهن بانک قرار دارد، تا زمانی که سند آن در گرو بانک باشد، امکان انتقال به نام خریدار وجود ندارد. در این صورت معامله به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی انجام می‌شود که ممکن است خطراتی به همراه داشته باشد. به طور مثال، فروشنده آن ملک را با قولنامه، همزمان به چند نفر بفروشد؛ بنابراین این نوع از معاملات، ریسک بالایی دارند.
انواع دعوی الزام به فک رهن
با توجه به مطالبی که تاکنون گفتیم، سند ملکی که در گرو بانک است، قابلیت خرید و فروش دارد. در این نوع معاملات، دعوی الزام به فک رهن به دو صورت زیر اجرا می‌شود:
- دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند
ممکن است شخص فروشنده مال مرهونه(در اینجا مقصود ملک است)، پیش از ساخت کامل و تحویل آن به شخص خریدار، با سند ملک وام گیرد. همچنین متعهد شود که تا موعد مقرر برای تحویل سند، آن‌را از رهن بانک خارج کند. چنانچه به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌تواند اقدام به دعوی الزام به فک رهن از طریق تنظیم سند رسمی نماید.
- دعوی الزام به فک رهن مستقل(مجزا)
در این مورد، شخص راهن، مال خود را به عنوان وثیقه در اختیار مرتهن(بانک یا طلبکار) قرار می‌دهد. این شخص متعهد می‌شود که در زمان مقرر شده بدهی خود را پرداخت کند. در صورت بازپرداخت کامل بدهی و عدم آزادسازی مال مرهونه، شخص راهن می‌تواند اقدام به طرح دعوی الزام به فک رهن به صورت مستقل کند.
مراحل قانونی فک رهن ملک
برای فک رهن ملک، نیاز است تا تمام مراحل قانونی آن به درستی اجرا شود. در قانون مدنی، تشریفات رسیدگی و طرح دعاوی حقوقی مقرر شده است. نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن به صورت زیر است:
- خواهان(شخصی که خواستار فک رهن است)، بر اساس نمونه دادخواست‌های موجود در زمینه دعوای الزام به فک رهن یا با کمک وکیل، اقدام به تنظیم دادخواست خود می‌کند. این دادخواست تنظیم شده را می‌تواند در یک فایل ورد در تلفن همراه داشته باشد.
- سپس، برای ثبت و ارسال این دادخواست به دادگاه، نیاز است تا به نزدیکترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی محل سکونت خود، مراجعه کند.
- در این مرحله، تاریخ و زمان تشکیل جلسه رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک، طی پیامکی برای فرد خواهان ابلاغ می‌شود. در این جلسه، نیاز است مدارک لازم به دادگاه ارائه شود.
مدارک لازم جهت طرح دعوی الزام به فک رهن ملک
طرح هر دعوی، نیاز به ارائه مدارک خاص خود را دارد. برای طرح دعوی الزام به فک رهن و دستیابی به نتیجه‌ای مطلوب، به مدارک زیر نیاز است:
- مدارک عمومی شامل دادخواست تنظیم شده توسط خواهان و نام کاربری و رمز عبور در سامانه ثنا.
- مدارک اختصاصی متناسب با نوع دعوی فک رهن(در بالا به این موارد اشاره کردیم)، متغیر خواهد بود.
دادگاه صالح به دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک
سوالی که اکثر افراد در مورد دعوای الزام به فک رهن با آن مواجه می‌شوند، این است که کدام دادگاه، برای رسیدگی به این موضوع، صالح است؟ دعاوی الزام به فک رهن، از جمله دعاوی ملکی محسوب می‌شوند؛ دعاوی ملکی نیز بخشی از دعاوی غیر منقول به شمار می‌شوند. برای پاسخ به این سوال، می‌توان به ماده 12 قانون مدنی مراجعه کرد. بر اساس این قانون:«دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت ازحق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول، در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده، در آن حوزه، مقیم نباشد.» ملک، یک مال غیر منقول(قابلیت جابه‌جایی و نقل و انتقال را ندارند) محسوب می‌شود. بنابراین، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به فک رهن ملک، دادگاه محل وقوع ملک است.
نمونه دادخواست دعوی الزام به فک رهن ملک
همان‌طور که اشاره کردیم، برای انجام مراحل قانونی و طرح دعوی الزام به فک رهن نیاز است تا خواهان، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اقدام به ثبت دادخواست در این خصوص نماید. در ادامه، یک نمونه دادخواست دعوی الزام به فک رهن ملک را ارائه می‌دهیم:
