همه‌ی ما می‌دانیم که با گسترش جمعیت، اجاره نشینی نیز تا حد زیادی افزایش پیدا کرده است. این اجاره نشینی، هم در سطوح مسکونی و هم در سطوح تجاری و اداری به وضوح مشاهده می‌شود. زمانی که اجاره نشینی افزایش پیدا کند، بدون شک دعاوی بین مستاجر و صاحب ملک نیز افزایش پیدا می‌کند. یکی از این دعاوی، دعاوی مربوط به تخلیه ملک تجاری است. هنگامی که مدت اجاره‌ی یک ملک به پایان می‌رسد، مستاجر باید از این ملک برود و یا قرارداد جدیدی را با رضایت صاحب ملک تنظیم کند. اما در مواردی می‌بینیم که برخی از افراد به تعهدات خود در این زمینه توجهی ندارند و همین عامل، مهم‌ترین عامل در راستای بروز چنین دعاوی است. قانون کشور ما برای حل و فصل دعاوی این چنینی، ماده‌هایی را تدوین کرده است که طبق آن، افراد سنجیده می‌شوند و بر اساس همین ماده‌ها، مجازات شده و یا محکوم می‌شوند.
از آنجایی که ممکن است هر فردی، در هر موقعیتی، درگیر چنین دعاوی شود، ما می‌خواهیم شما را با شرایط تخلیه املاک، تخلیه مغازه و تخلیه‌ی انبارهای تجاری آشنا کنیم. پس با کارمنتو همراه باشید.
چه زمانی تخلیه ملک اجاره تجاری مطرح می‌شود؟
به طور کلی، گاهی اوقات این مستاجر است که درخواست تخلیه‌ی ملک تجاری را دارد چرا که ماندن در این ملک چندان به نفع او نیست؛ اما ممکن است گاهی اوقات هم صاحب ملک از مستاجر خود ناراضی باشد و درخواست تخلیه‌ی ملک را بدهد. در خصوص این که چه زمانی این امر صورت می‌گیرد باید بگوییم که تخلیه مغازه مستلزم این است که دو طرف به قوانین تدوین شده در این زمینه توجه داشته باشند.
مطابق با قانونی که در سال ۵۶ وضع شده است، مستاجر در دو حالت میتواند یک ملک را ترک کند. ابتدا این که این فرد با پایان قرارداد، اختیار دارد که به صورت مجدد این قرارداد را با صاحب ملک ببندد یا نه. در حالت دوم هم اگر مستاجر دلایلی منطقی را برای فسخ قرارداد داشته باشد، میتواند درخواست فسخ را بدهد و ملک را تخلیه کند. در مواقعی ممکن است حالت دوم با نارضایتی صاحب ملک مواجه شود که در مراجع قانونی، این مستاجر است که حق تخلیه دارد. یعنی نارضایتی فرد موجر، چندان هم مؤثر نیست!
مستاجر تحت چه شرایطی می تواند اجاره ملک تجاری را فسخ و ملک را تخلیه نماید؟
مطابق با ماده‌ی دوازدهم قانونی که روابط بین مستاجر و موجر را تنظیم می‌کند، مستاجر اگر در شرایط خاصی قرار گرفت، میتواند به تخلیه ملک تجاری بپردازد. این شرایط باید توسط مستاجر به صورت روشن و واضح توضیح داده شوند و در مراکز قانونی، تایید شوند. تنها در این صورت است که مستاجر میتواند به تخلیه ملک تجاری بپردازد. برخی از این شرایط عبارتند از:
۱: در صورتی که ملکی که مستاجر در زمان حال در آن حضور دارد، مطابق با ملکی که در اجاره نامه نوشته شده است، نباشد.
۲: در صورتی که طی مدت اجاره در ملک مزبور عیبی به وجود بیاید که این عیب فرآیندهای کاری و تجاری شخص مستاجر را با مشکل مواجه کند و قابلیت برطرف شدن هم نداشته باشد.
۳: اگر در اجاره نامه چنین آمده باشد که فسخ قرارداد بر عهده‌ی مستاجر است. این فرد میتواند در هر زمانی که می‌خواهد این اجاره نامه را فسخ کند، اما توجه داشته باشید که این امر زمانی تحقق پیدا می‌کند که زمان اجاره نامه به پایان نرسیده باشد.
۴: اگر مستاجری در طول مدت اجاره نامه فوت کند و ورثه‌ی این فرد هم درخواست گرفتن حق و حقوق این مستاجر را داشته باشند، صاحب ملک به ناچار باید اجاره نامه را فسخ نماید.
۵: در صورتی که ملک خراب باشد، از نظر بهداشتی ایراد داشته باشد، قابلیت تعمیر نداشته باشد و حتی به علت معیوب بودن تخریب شود، مستاجر میتواند قرارداد خود را با موجر فسخ کند.
مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه
به طور کلی اجاره نامه دارای دو نوع است. اجاره نامه‌های رسمی و اجاره‌های عادی و بدون قرارداد، این دو نوع را تشکیل می‌دهند. چنانچه اجاره نامه‌ی شما رسمی شده باشد و موجر از مستاجر خود به دفترخانه‌ها شکایت ببرد، این مستاجر باید ظرف ده روز به شکایت موجر پاسخ دهد. در غیر این صورت، موجر میتواند اجرایه‌هایی را برای وصول اجاره بها تنظیم کند و آن را به مراکز قانونی تحویل دهد. علاوه بر این، موجر میتواند تخلیه ملک تجاری را از طریق دادگاه هم دنبال نماید.
اگر قرارداد عادی بین موجر و مستاجر حاکم باشد، موجر میتواند از طریق اظهارنامه‌های رسمی به وصول اجاره بها بپردازد. در صورتی که مستاجر این کار را نکند، موجر نمی‌تواند او را از ملک بیرون بیندازد و حکم قانونی تخلیه مغازه را اجرا کند اما میتواند پس از اتمام قرارداد، به طور کلی قرارداد را فسخ نماید.
موجر تحت چه شرایطی می تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را نماید؟
- در صورتی که مستاجر اجاره نامه را پرداخت نکند.
- در صورتی که موجر بخواهد ملک را بازسازی کند.
- در صورتی که فرد مستاجر طبق قوانین موجود در اجاره نامه عمل نکند. در این صورت دلیل تخلیه مغازه یک دلیل منطقی است و موجر میتواند به راحتی حکم تخلیه‌ی مستاجر را دریافت کند.
چگونه می توان دستور تخلیه ملک تجاری را گرفت؟
برای این که فردی بتواند دستور تخلیه‌ی ملک تجاری را دریافت کند، لازم است که شرایطی را داشته باشد. فرقی ندارد که این فرد موجر است یا مستاجر، در هر صورت باید این شرایط را داشته باشد تا به صورت قانونی ملک تخلیه شود. برخی از این شرایط عبارتند از:
- در قرارداد و اجاره نامه‌ی این ملک باید ذکر شود که مستاجر باید از قوانین مربوطه پیروی کند.
- بر اساس قوانین مستاجر نشینی کسور ما، هر نوع اجاره نامه‌ای که زمان مشخصی برای ابطال نداشته باشد، از همان ابتدا باطل است و هیچ گونه ارزش قانونی ندارد. بنابراین اگر قرار است فردی دستور تخلیه مغازه را بگیرد، باید در این اجاره نامه تاریخ پایان اجاره‌ی ملک مشخص شده باشد و از همه مهم‌تر این تاریخ منقضی شده باشد.
- موجر برای این که بتواند مستاجر را از ملک خارج کند، باید ابتدا تمامی پیش پرداختی‌های مستاجر را به او بدهد. پس از این که این پول به مستاجر باز گردانده شد، لازم است که مستاجر سه روز بعد از این که ابلاغیه را دریافت می‌کند، به تخلیه ملک تجاری بپردازد.
چگونه می توان حکم تخلیه ملک تجاری را گرفت؟
این که فردی بتواند حکم تخلیه‌ی یک ملک را دریافت کند، مستلزم این است که نوع قرارداد مشخص شود. اگر این قراداد قراردادی رسمی به همراه سند تک برگ باشد، اگر این ملک مشمول قواعد و شرایط فوق نباشد و اگر مستاجر هم راضی باشد، موجر میتواند حکم تخلیه مغازه را دریافت کند. همچنین تمامی املاکی که با استفاده از سر قفلی اجاره داده شده‌اند هم قابلیت این را دارند که با حکم تخلیه ملک تجاری قانونی، تخلیه شوند.
برای این که بتوانید این حکم را دریافت کنید، لازم است که مراحل پیچیده‌ای را پشت سر بگذارید. برای این کار، ابتدا باید طرفین دعوا به دادگاه دعوت شوند و سپس درخواست‌های شکایت خود را در این مرکز قانونی به ثبت برسانند. سپس دادگاه پس از این که حق سرقفلی و حق تخلیه را بررسی نمود، حکم نهایی را صادر می‌کند و از این طریق در منحل کردن این دعاوی شرکت می‌نماید. ناگفته نماند که شما برای انجام تمامی امور حقوقی خود باید از یک وکیل زبده کمک بگیرید که در این زمینه تجربه‌ی بالایی دارد.
موجر در کدام دادگاه میتواند درخواست تخلیه ملک تجاری را بنماید؟
مطابق بند ۹ قانون روابط مستاجر و موجر، مستاجر یا موجر می‌توانند از طریق کلیه‌ی شوراهای حل اختلاف به خصوص شوراهای حل اختلافی که در محل وجود دارند، اقدام به پیگیری درخواست خود کند. اگر در محل شورای حل اختلاف وجود نداشت، لازم است که از طریق دادگاه‌های محل زندگی به پیگیری درخواست بپردازد.
البته در این شرایط ممکن است استثنایاتی هم وجود داشته باشد. برای مثال اگر یک ملک در دست ساخت بدهد، مستاجر باید ملک را خالی کند. گاهی اوقات هم برخی از املاک غیر قانونی ساخته شده و به بهره برداری رسیده‌اند که در این صورت هم مستاجر اجبار به تخلیه ملک تجاری می‌شود و باید هر چه سریعتر این ملک را خالی کند.
شرایط دریافت حق سرقفلی توسط مستاجر در هنگام تخلیه
به طور کلی سرقفلی به حقی گفته می‌شود که طبق آن مستاجر میتواند در طول مدت اجاره یک ملک را تصرف کند. در قانون کشور ما اگر مستاجر پس از دریافت حق و حقوق خود حق سرقفلی را از دست ندهد، نمی‌تواند ملک را تخلیه کند. در این قانون شرایط مختلفی حاکم است:
- اگر فردی قرارداد عادی یا رسمی داشته باشد، باید حق سرقفلی را به مستاجر بدهد و سپس آن را دریافت کند.
- اگر مستاجر اجاره بها را نپردازد، باید حق سرقفلی را به موجر بدهد.
- اگر موجر بخواهد به تخریب و بازسازی ملک بپردازد، مستاجر باید این ملک را به موجر پس بدهد.
- در صورتی که تغییر شغل صورت بگیرد، موجر اجازه‌ی این را دارد که حق سرقفلی را از مستاجر سلب کند.
مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند رسمی میباشد؟
به طور کلی امروزه شما باید برای دریافت حق تخلیه ملک تجاری خود، مدارکی را به مراجع قانونی ارائه دهید. این مدارک برای اجاره نامه‌های رسمی و عادی متفاوت هستند. امر اجاره نامه‌ی شما یک اجاره نامه‌ی رسمی باشد، شما باید اصل اجاره نامه‌ای را که بین دو نفر تنظیم شده این را به همراه مدارکی که هویت دو طرف را نشان می‌دهد، به مراکز قانونی ارائه دهید تا در نهایت شکایت خود را در این زمینه به ثبت برسانید. علاوه بر این، باید تخلیه مغازه را از طریق دادخواستی که وکیل تدوین کرده است را دنبال کنید و این دادخواست را هم به عنوان یک دادخواست رسمی و مدرک معتبر به مراکز قانونی تحویل بدهید.
سخن پایانی
در این مطلب، شرایط قانونیِ مرتبط با تخلیه ملک تجاری و تخلیه مغازه را بررسی کردیم. امروزه تخلیه کردن ملک تجاری و دعاوی مربوط به این امر ممکن است برای هر فردی اتفاق بیفتد. به همین دلیل لازم است که شما هم مانند افرادی که درگیر چنین دعاوی هستند، از قوانین مختلف و شرایط مختلف جهت تخلیه مغازه باید مورد توجه قرار بگیرد اطلاع پیدا کنید و سپس به حل این دعاوی بپردازید. شما عزیزان می‌توانید تمامی سوالات خود را در این زمینه از ما بپرسید.
سپاس از اینکه تا پایان این مقاله، با کارمنتو همراه بودید. خوشحال می‌شویم که نظرات و سوالات خود را با ما درمیان بگذارید. کارشناسان ما در اسرع وقت، پاسخگوی شما عزیزان هستند.
