وبلاگ

advice action advice action
نکات طلایی در مورد سرقفلی و حق کسب یا پیشه
امور ثبتی -

نکات طلایی در مورد سرقفلی و حق کسب یا پیشه

به طور کلی، سرقفلی یا حق کسب تجارت و پیشه به معنای دارایی و حق معنوی یک تاجر است.

در یک تعریف ساده، وقتی شخصی ملکی را اجاره کرده و در آن شروع به کار و کسب شهرت می کند، مشتریان زیادی را جذب کرده و بر ارزش آن ملک افزوده می شود، قانون در این رابطه بیان می کند مستاجری که در طول سال ها بر ارزش مکانی ملکی افزوده است، باید حقی جداگانه برایش در نظر گرفته شود. در ادامه برای اطلاعات کامل از سرقفلی و حق کسب یا پیشه و نکات طلایی پیرامون آن، با کارمنتو همراه باشید.

آیا تفاوتی میان حق کسب و پیشه وتجارت با سرقفلی وجود دارد؟

  • حق سرقفلی یک حق مستقر و شرعی است، اما در خصوص شرعی بودن حق کسب و پیشه، اختلاف نظرهایی وجود دارد که همین اختلاف‌نظرها باعث شد تا در یک مرحله، شورای نگهبان پس از پیروزی انقلاب اسلامی، چنین حقی را غیرشرعی اعلام کند و البته بعدها هم در تصویب قانون سال هفتاد و شش به طور کلی این موضوع، از قانون حذف شود.
  • در صورتی که در ابتدای قرارداد اجاره، مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کرده باشد، مستاجر هم حق دارد در صورت واگذاری ملک تجاری به مستاجر دیگری یا در پایان مدت قرارداد، این مبلغ را به نرخ روز از مالک دریافت کند، اما حق کسب و پیشه، مبلغ مشخصی ندارد و در همان ابتدای قرارداد میزان آن مشخص نیست.
  • سرقفلی به عنوان یک حق مالی، قابل توقیف از سوی طلبکار یا مراجع قانونی خواهد بود در حالی که حق کسب و پیشه فاقد این عناصر بوده و محاسبه آن، در صورت استحقاق، تنها با نظر کارشناس رسمی و حکم دادگاه است.
  • حق کسب و پیشه تنها اختصاص به همان مستاجر مستقر در ملک دارد و قابل انتقال به دیگران نیست.

انواع سرقفلی

امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت کلی شامل سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است و سرقفلی واقعی دیده می‌شود که در ادامه به توضیحی از هر یک می پردازیم.

  • سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه

این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی(اجاره‌های قبل از سال 1376)دارد، حقوق قانونی مستأجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم، سرقفلی نام گرفته است.

  • سرقفلی واقعی

این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلی ملک(حق کسب و کار در ملک)را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه و با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

مغازه‌داران و کسانی که سرقفلی نوع اول(سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه)را خریداری کرده‌‌اند، باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آن‌ها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستأجر در این‌گونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای در مغازه‌داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد زیرا مالکان در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستأجر صورت گرفته باشد بنابراین تا زمانی که مستأجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را به‌طور دقیق رعایت کند، خطر سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.

چگونگی تعیین مبلغ سرقفلی

دادگاه بر اساس قانون مبلغ سرقفلی را تعیین خواهد کرد که موارد زیر در آن تاثیر گذارند:

  • حسن شهرت و مدت زمانی که مستاجر در ملک به کسب و کار مشغول بوده است.
  • هزینه هایی که مستاجر برای دکور و آماده سازی ملک انجام داده است.
  • نوع کسب و کار و شغل مستاجر.
  • وضعیت محل اجاره و بنای آن.
  • شرایط و مزایایی که در اجاره نامه ذکر شده بین طرفین.
  • موقعیت و کیفیت محل کسب.

سرقفلی چگونه انتقال می یابد؟

سرقفلی به سه روش اختیاری، قهری و قضایی منتقل می‌شود.

  • انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی یا سند رسمی باشد.
  • انتقال قهری: در انتقال قهری، شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره(حق کسب و پیشه)به ورثه شخص منتقل می‌شود.
  • انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، در این صورت انتقال، قضایی خواهد بود.

موجبات اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی

  • انتقال به غیر: در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال(فروش)سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.
  • تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی(اجاره‌نامه)شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، به تغییر شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند. تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری بوده و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است.

با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی(دارنده حق کسب و پیشه)نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

  • نپرداختن اجاره‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، نپرداختن اجاره‌بهاست.

صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز(تا دهم ماه بعد)از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم‌پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی(مستأجر)نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به‌موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

سخن پایانی

در این مطلب، به سرقفلی و حق کسب یا پیشه پرداخته و نکات پیرامون آن را بیان کردیم. حال در صورتی که در محاسبه، انتقال و یا موارد دیگری از سرقفلی و حق کسب یا پیشه به سوال و یا ابهامی برخوردید، بهتر است که با مشاورین و متخصصین آن در اپلیکیشن و یا وب‌سایت کارمنتو همراه شوید.